房地产行业报告 房地产行业报告 (21篇）

“房地产行业报告”通常指的是一份关于房地产行业的综合性报告，通常包含该行业的发展趋势、市场分析、竞争情况、机会与风险等方面的信息。这份报告可能由房地产开发商、咨询公司、政府机构或其他相关机构发布，以帮助投资者、开发商、购房者等了解该行业的情况。以下是有关于房地产行业报告的有关内容，欢迎大家阅读！

房地产行业报告1

一、摘要

目前新城区规划面积3３平方公里，人口35—50万。行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，中心区即将成为又一个居住中心。

二、城区规划背景（新城：未来城市副中心）

新城区其定位为未来的政治、经济和文化中心。该区域规划总面积3５平方公里，近期计划开发12平方公里，其中工业区5平方公里，规划总人口约12万人。新城区远景规划年限一直到20xx年，届时计划容纳20万人口；同时根据市里“南居北工”的发展战略，到20xx年新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市，充分发挥其XX城市副中心的优势，分担主城区的城市功能，减轻中心城区的城市负荷。

新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴，为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置，办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块，是大型的城市公园。

根据规划，新城区空间环境特色可概括为：“一心”，即鄞州新城区的中心，为区行政办公大楼所在区域，它不仅在功能上是城市行政商业区，在空间景观上也是视觉中心，它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现；“两轴”，即新城区核心区域内的`南北和东西向两条绿化轴；“三环”，即通过整合现状河流绿化，形成3道以核心区为核心的绿环；“四廊”，即利用现有4条主要河流，形成宽约100米的空间通廊；“三十六点”，即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点，布置城市公园。

三、已建成楼盘：

1、华泰剑桥：由华泰股份公司开发，北靠四明路，东临钱湖北路，建筑面积30余万平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅，以120——130㎡的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站，交通比较便捷。

2、金湾华庭：由宁兴房产开发，位于钱湖北路以西，四明中路以北，总建筑面积约11万平米。由4幢小高层、15幢多层、9幢范围洋房和10幢联体别墅组成，共700多户，开盘价4000元/㎡左右，目前二手价6200元/㎡左右。步行五分钟可到达公交站点。

3、半岛名邸：由光大置业开发，位于天童北路与华裕路口，总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河，由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉，活动室，健身房等，需步行10——15分钟方可到达公交车站。

4、东湖花园：由雅戈尔置业开发，位于中兴路与麦德龙交叉口，建筑面积70万平米。由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程，离市区十分钟车程，小区附近设有公交站点，是居住和休闲的首选地。

四、在建楼盘：

1、都市森林：由雅戈尔置业开发，四明中路以北，宁南路以东，总建筑面积26.6万平米，共1900多户。由10幢高层、20幢小高层、3幢多层、4幢公寓和79套三层连排组成，将于20xx年6月份开盘。

2、新都美地：由新都置业开发，位于天童北路与四明路之间，建筑面积9.7万平米，由11幢小高层、9幢高层组成，共650多户住户。以100——120㎡的三室二厅二卫为主。24小时热水供应，安保自动化，还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400元/㎡左右。

3、小城花园：由百隆房产开发，位于天童北路，杉杉工业城南面，总建筑面积7万平米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成，共828户。预计开盘价6200元/㎡左右。

4、四明春晓：由旗滨集团有限公司开发，建筑面积8万平米，共700多户。由多层、小高层、高层和单身公寓组成。

五、调查定论

从市场调查的过程和信息，我们可以清晰的看到，XX房地产主要开发商在参与打造新城区，结合城市规划和房地产市场规律，稳步有序的推进，实现了房地产业20xx年一个新的热点，在这个热点的背后是政府的宏观调控，和房地产业更趋于成熟，已建成的楼盘和未建成的楼盘，主体风格上是基本相一致的，以欧陆风情为主，有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表性，从营销的角度上讲，风格不是主要形成竞争的因素，大量的百余平方普通住宅区，将吸引更多的购房者，从这里将引出一个环境与人文因素，以及周边的配套设施，成为营销新的引爆点；从各个小区的布局来看，总体上价格与价值是相吻合的，营销工作的主要重点，还是在于如何妙作聚集人气。总之，未来新城区的房地产市场还将持续走高。

房地产行业报告2

眼下正逢春季招聘高峰期，行业政策相继出台，作为招工大行业的房地产行业人才市场现状备受求职者关注。近日，智联招聘基于20xx年全年，以及春节后第一周的全平台大数据、调研数据进行综合解读，发布《20xx房地产行业人才市场分析报告》，统计分析房地产行业人才市场发展状况，期待企业和从业者能够合理制定招聘计划与求职规划。

调研发现，20xx年初房地产行业招聘职位数同比下降29%，一线城市房产中介职位数同比增长44.1%。20xx年第四季度，房地产行业平均招聘薪酬10394元，高于第一至三季度水平。同时，房地产行业平均招聘薪酬，也高于全行业平均值的10111元。从薪酬变化走势可以看出，房地产行业的薪酬优势与全行业平均水平相比逐步缩小，但是仍然高于平均水平。

分城市看，一线城市薪酬优势依旧明显，北京的房地产行业平均招聘薪酬最高，达到13168元。其次是上海和深圳，分别为12910元、12636元。新一线城市宁波排名第四，平均招聘薪酬12109元，超过了一线城市广州。

在“房住不炒”政策下，房地产行业继续保持严格调控。近年来，在降负债、控支出，以及央行“三道红线”等调控下，房企进入调整期，随之对整个行业收益水平产生影响。智联招聘调研数据显示，59.8%的房地产从业者薪资原地踏步，22.3%经历降薪，只有17.9%薪资上涨。

数据表明，工作3-5年者薪资波动幅度最大，在这一工作年限段，22.2%的职场人涨薪，也有22.3%的职场人降薪。可见，3-5年是房地产职场人发展的分水岭。

在20xx年偏紧的政策环境与走低的市场需求中，房地产从业者的离职比例较高，达到28.8%，但比例小于全平台（35.9%）。其中，25岁及以下者占比37.8%，排名第一。其次是41岁及以上者，占比29.7%。

对于是否愿意继续从事房地产行业，42.9%的从业者因为有了经验、技能、资源等积累，而愿意继续留在该行业打拼。数据显示，愿意进入一线城市的房地产从业者仅占15.4%，低于愿意进入新一线城市的38.8%、二线城市的24.8%。由于新一线城市房地产政策更为宽松，如青岛的公积金花式松绑，南京和苏州居住和社保年限累计认可等，从业者或期待行业有更好的发展前景。同时，新一线城市市场空间较大、工作压力较小、生活成本较低，成为更多求职者期待的“价值洼地”。

房地产行业报告3

一、我县房地产行业现状

xx年，在县委、县政府的领导下，按照省、市和县委、县政府的总体部署，大力推进依法行政和行风建设，认真履行行业管理职能，以实现房管事业和谐发展、科学发展为目标，以服务大局、情系民生为着眼点，以实施重点项目带动战略为重点，强力攻坚，勇于突破，各项职能工作取得突破性进展，行业管理服务水平得到提高，为我县经济和社会发展作出积极贡献。近二年，由于受全球金融危机的影响，我县住宅与房地产业出现缓慢发展，全县8个开发企业先后建设了金域蓝湾、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城东商贸城等房地产开发工程，开发建筑面积10.7万平方米，全年竣工住房面积12.6万平方米，人均增长0.3平方米。目前，县城居民人均居住面积已达28.8平方米。房地产二级市场活跃，全县公房上市交易43套，面积0.27万平方米；存量住房上市交易127户，面积1.3万平方米，交易额1395万元，拉动了内需，激活了房地产市场，增加了契税，为我县经济发展增添了活力。全县房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构更趋合理、价格稳中有升、消费逐步理性”的良好发展态势。

二、存在的问题

近些年，我县重视法制建设，不断加强了行业管理和规范服务工作，特别是大力开展了整顿和规范房地产市场秩序活动，有效地推进了房地产业的各项工作，加快了我县住房建设步伐。但在行业管理工作中，也发现一些问题，这些问题主要有：

一是房地产销售不规范。在房地产开发过程中，存在个别开发企业部分开发项目未取得《商品房预（销）售许可证》就擅自进行商品房预售；少数房地产开发企业的销售楼盘未按要求公示，缺漏了部分公示内容，如：崇仁县城镇综合开发公司开发的“永胜花园”缺《商品房销售管理办法》的有关规定；茂泰房地产开发公司开发的“鑫隆佳苑”缺《商品房销售进度表和价目表》。

二是物业管理不完善。物业管理面太窄；市民居住消费现象更新的问题；管理人员服务工作不能满足住房要求的问题；物业管理资金难以到位的问题等。

三是住房保障体系不健全。在经济适用房、廉租房建设管理中，住房保障体系健全还不够；“两房”建设工作创新力度还不够。

三、几点建议

1、放开搞活，培育住房二级市场

在xx年我县就已全面放开住房二级市场，为了进一步放开搞活住房二级市场，促进存量住房流通，实现与商品房增量市场的联动，适应居民改善居住条件的需求，拉动居民消费，必需降低准入门坎，取消已购公有住房和经济适用住房上市的审批手续；必需简化办事程序，提高办事效率，实施交易发证一体化；必需明确住房交易优惠政策，降低税费；必需培育和规范房地产中介服务市场；

2、规范市场，着力监管与服务

在规范房地产市场管理方面，应在“监管和服务”上下功夫。一是把好开发企业准入关。对申报房地产开发资质的企业从注册资本金、工程技术人员、拟开发项目情况等方面严格把关。不仅认真审查材料，而且还要现场踏勘。二是加强商品房预（销）售的监督和管理。严格执行预（销）售许可证制度，建立健全了我县房地产开发销售信息公示制度和管理力度。三是认真做好开发企业资质年检工作。

3、突破难点，建立物业管理机制

一是加大宣传，转变观念。向社会开展广泛的宣传教育活动，提高物业管理的社会整体意识。开展形式多样的文明、安全、法制、物业管理知识的宣传教育，不断向住户灌输现代文明新的居住消费观念，增强住区群众配合和接受物业管理的自觉性和积极性。二是协调关系，争取支持。争取县政府成立物业管理领导机构，负责领导、协调、指导和监督物业管理工作。发挥职能部门的作用，对开展物业管理，改善人居环境工作给予大力支持，有效实施旧住宅区综合整治，如清除乱建乱搭、改造危旧房屋、整治环境卫生、搞好交通绿化等；新住宅小区规范管理，如房屋建筑主体的修缮和管理；房屋设备、设施维修和更新；环卫、道路、绿化、消防、治安管理和维护等。三是出台政策，建章立制。争取政府出台物业管理政策，制定管理实施办法，明确政府主管部门、房地产开发单位、社会有关各方及业主相互之间的’权利和义务，具体规定物业管理经费来源及收缴办法等。物业管理企业与业主要和用户签订管理合同，明确责、权、利关系，规范各自行为。做到有章可循、有法可依，使物业管理工作步入规范化、法制化管理轨道。

4、完善住房保障体系，全面推进廉租住房建设

一是建立责任制体系，切实加强“两房”建设管理和监管。建立领导机构，设立专人负责，严格操作规程，实行一级对一级负责，强化抓“两房”建设工作责任意识。二是依法依规运作，积极稳妥推进“两房”建设工作。按照县政府《关于推进崇仁县经济适用住房和廉租住房建设实施意见》的要求，坚持科学运作，规范操作规程，采取电视宣传、组织宣传车上街、在县城人流密集的主要街道咨询服务和散发《公告》材料、三榜公示以及将经济适用房和廉租住房公开摇号活动制作电视新闻滚动播放等形式，向社会广泛开展“两房”政策、运作情况进行宣传。建立申请申购、填表登记、入户调查、审核确认、建档管理制度。启动“三级审核、三榜公示”等工作，严格做到对“两房”合理合规的使用，并建立“两房”建设工作重大事项报告、统计报表、责任追究等制度。三是加大业务工作技能，进一步落实住房保障运行环境。四是创新思路、加强“两房”建设。要用创新思路来解决业务工作中遇到的复杂问题和打造“两房”建设领域。通过工作的不断创新，进一步为政府解决困难家庭的住房问题决策提供科学依据，不断提高“两房”建设发展思路，使“两房”建设这项‘民生工程’又好又快地发展，造福于民。

房地产行业报告4

为进一步促进我县房地产市场持续健康发展，县统计局组成4人专业调研组，对部分房地产开发企业及售楼处进行了调查，与县房管局进行了座谈分析，现对我县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告如下：

一、房地产市场现状

近年来，我县以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制已确立，三级（县级）房地产市场体系逐步建立，居民消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

1、企业多。我县房地产市场启动较晚，加之房地产行业的平均利润高于其他行业，因此吸引了外来开发企业的大举进入，发展较快。20xx年，全县只有2家房地产开发企业，到了20xx年11月份已发展成16家。

2、比重增。作为一个新型行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从20xx年开始，受“新区”规划建设，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及“建房”政策的刺激，市场容量增长，房地产业取得了跳跃式发展，占全社会投资的比重与日俱增，成为拉动投资增长的新生力量。20xx年仅为0.6%，20xx年1—11月份高达6.2%。

3、贡献大。近年来，我县房地产业呈现出百花齐放、蓬勃发展的喜人形势，为地方税收带来巨大的贡献。20xx年1—11月份，共组织入库房地产业各项税收1105万元，是去年同期的2.6倍。

4、管理好。针对我县房地产开发企业多，发展快等特点，县政府和县建设系统同时加大监管力度，制定并实施了一些促进我县房地产业快速健康发展的举措。如政府对华诺集团、湖左岸等未按期开发的土地予以收回；县建设局规定对主体封顶的楼盘才给办理“预售证”，坚决杜绝开发商“开溜”事件发生，有力地保护了我县购房消费者的权益。

5、土地足。近年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火暴，房地产开发项目用地投放量逐年上升，并向小区化、规模化、整体化出让转变。据调查，就华诺和港澳城两家土地总面积达1000多亩，截至目前已开发面积不足30%，近几年尚有700多亩有待开发；湖左岸有待开发面积约50亩；锦绣城和龙腾花园约50亩。

6、价格高。因商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，土地实行市场竞价，钢材、沙石等建筑材料和人工价格上涨，新型保温材料和黄河淤泥砖的使用，提高了开发成本。从楼盘看：金羚华府价最高，售价在1600—1850元之间。从区域看：新区高于老区。如湖左岸二期已封顶，五楼售价为1538元/，不打折，因其位置临近“三实”，在新区楼盘售价最高；香榭里大街二期已封顶，五楼售价为1458元，一次性付款打9.6折，合1400元。

7、销售旺。近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，预售大幅攀升，市场需求旺盛。截至调查时点，香榭里大街待售房19套；湖左岸二期55套，仅剩5套；龙腾花园二期预售55%；金羚华府几乎销售完毕。

二、房地产市场发展前景

随着我县国民经济的高速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车等已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。

1、从住房需求看：根据县房管局20xx年5月份的调查报告显示，目前有购房意向的4430户，占建成区总户数的29.5%。首先是居住水平提高带来的住房需求，这一消费群体经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，目前占需求主导地位，约87%；其次是人口自然增长造成新婚人口的增加对住房的需求，约5.2%。其三是不在调查范围内的无房户解决居住问题的住房需求，这部分消费群体包括企业职工、乡镇行政事业单位职工和退休干部以及农村“富裕户”，是今后几年的需求主体，激活这群消费群体，将给我县房地产带来极大的发展。

2、从需求户型结构看：有购房意向的4430户中，各类人群需求的户型结构不同，具体情况见下表。

3、从潜在购买力来看：首先，我县职工平均工资保持了快速增长势头，为购房提供了可能。20xx年城镇在岗职工平均工资13016元，比20xx年增长96.6%，若按这一平均速度增长，20xx年城镇在岗职工平均工资将达到20500元；第二，城乡居民储蓄存款余额大幅增加。20xx年我县城乡居民储蓄存款余额达26.72亿元，比20xx年增加2.63亿元，增长10.91%，20xx年1—11月份我县城乡居民储蓄存款余额达29.13亿元，比去年同期增9.24%；第三，随着国家有关住房政策的落实，广大的城镇居民的消费心理发生了很大变化，正在从“吃、穿、用到住、行”发展，表现在贷款买房上非常明显。

4、从城市化进程来看：首先是新区建设。随着新区交通网络的完善，生态城市功能的进一步强化，城市品味将大大提高，越来越显示出它的价值和魅力，一片“天蓝、地绿、水青”的生态人居环境和休闲消费中心，将吸引大批向往者；第二是对接新区。新区的’“大发展”，已经带动了无棣镇、信阳乡两乡镇的小城镇建设，加快建设步伐向其靠拢，空间、布局不断接近，对接形成一体化发展必将成为可能。第三是老区改造。县城新的总体规划要求，加快旧城改造步伐，加快老区设施配套更新，将带动沿级及周边地区的人口有效聚集。第四是小城镇建设。其它乡镇以商贸园区拉动小城镇建设的格局基本形成，四级市场已经启动，我县房地产业将迎来新的春天。

三、房地产市场发展建议

1、加快新区公共配套设施建设步伐。据湖左岸开发商反映，此小区目前已有业户入住，年底一期工程将全部交付入住，但目前急需解决的是电、天然气、有线电视、宽带、电话等基础设施的“入区问题”，建议各级领导积极协调，抓紧落实，早日完善住户日常生活设施。

2、建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，全面、及时、准确地向社会通报全县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等有关情况。职能部门要定期对房地产市场进行调研分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

3、完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，根据走访售楼处结果，个别楼盘存在未取得“预售证”而向顾客预售现象，应该要发现一起查处一起，绝不姑息。

4、加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场健康发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过增加城镇居民的实际收入，提高居民对收入预期值的希望，增强住房消费意识，强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度，是潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

房地产行业报告5

一、中国房地产业

(一)中国城市化建设与房地产;

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。随着中国经济的迅猛发展，城市化速度在不断加快。改革开放35年中，中国的城市化率以年均1%的速度增长。至20xx年，中国的城市化率为52.57%。这意味着届时中国将有超过一半人口将要在城市生活。房地产业在中国的城市化进程中起到举足轻重的作用，城市化建设必将拉动房地产业的发展，城市化的发展必然会增加房地产的刚性需求。

(二)中国房地产现状及宏观政策针对部分地区房价过快增长及房价过高，20xx年到20xx年期间，中国出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括土

地、金融、税收等多种调控手段。调控政策指向大都是抑制房地产市场的投资、投机行为以及部分房价涨幅过快的一线城市。从20xx年开始国家相继出台了“限购令”，新“国十条”，国五条、房产税等房地产调控细则。20xx年国家调控房地产业宏观政策其主要内容有：

1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

3、增加普通商品住房及用地供应。20xx年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实20xx年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。20xx年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。由上政策细则可见，国家政策由此前的抑制投机，实际转向支持房地产业，主要控制投资，投机性需求，以及由于非刚性需求所带来的不合理涨价等，通过国家政策干预使中国房地产走向理性化，规范化。从长远来看，国家的干预是有助于中国房地产长期健康的发展的。

贵阳市行政区位概况及经济指标

①、行政区位概况：贵阳是中国贵州省省会。位于中国西南云贵高原中部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”的美誉。

贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里。包括云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、开阳县、息烽县。截止xx年底人口约450万，是贵州省第一大城市。

贵阳的旅游资源非常丰富，贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、

洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源。全市现有国家级风景名胜区1个，国家4A级旅游区6个，国家3A级旅游区2个，省级风景名胜区8个，国家级重点文物保护单位1个，省级历史文化名镇1个，省级文物保护单位25个。此外，还有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情。

②、经济指标：xx年全市实现生产总值1700亿元，增长17%左右;财政总收入480亿元，增长20%;公共财政预算收入236亿元，增长26%;全社会固定资产投资2480亿元，增长55%;城市居民人均可支配收入达22525元，增长16%;农民人均纯收入达8871元，增长18%。

房地产行业报告6

一、调查背景

随着人们生活水平的提高，对于房子的渴望也越来越强烈，买房的人不断增多，房价也在不断的攀升。

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，房地产的价格不断攀升，创造了一个又一个的财富奇迹。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌入到房地产领域中，致使房地产泡沫不断增加，国家政府对此事高度重视，针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，房地产市场逐渐回归于理性。那么，针对国内房地产事业的未来会如何发展展开多方面的调查。

二、调查目的

面对逐渐回归于理性的房地产市场，未来的房地产是否会如人们猜想的逐渐崩溃亦或是走下坡路呢本次调查就是针对房地产市场未来的的发展趋势。

三、调查情况

1、我国房地产业的现状

自党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。

自20xx年起，本来相对平稳的房价仿佛一夜之间就打着滚似的增长了一倍多，使得人们认为在以后房价还会继续增长，纷纷抢购房产。这使得一些房地产开发商看准了时机都抢着开发未开发的土地，一幢幢的高楼拔地而起。而房价也一直在飙升。

进入20xx年9月，美国金融市场再掀危机，雷曼兄弟控股公司破产、美洲银行收购美林集团、AIG集团陷入危机，强烈震撼了美国金融市场，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。由于这场金融危机仍处于持续发展中，金融市场瞬息万变，危机将走向何处并在何处停止巨大的不确定性笼罩全球。同样，这场危机的影响范围和影响程度仍是个未知数，这场危机对我国房地产行业的冲击也是显而易见。

次贷危机对我国的房地产行业有着巨大的影响。为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的利差。从20xx年底至20xx年6月的多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且20xx年的一次利率调整只上调了贷款利率。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产市场难以得到有效的控制,导致中国楼市与美国楼市共同“繁荣”房地产泡沫不断膨胀，房地产行业不断飙升。

房地产的投机者日益的增多，我国的房价不断地飙升，这一现象持续了几年的时间。不管是商业营业用房还是住宅房，有钱的人疯狂的一再购入房产，普通一些的老百

姓只能看着房价的一再飙升，慢慢的买房就变成为了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了20xx年有较小回落，20xx年至都保持了高速增长状态，随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局发布的数据显示，20xx年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，房地产开发商将投资对象逐渐从商业营业用房转向住宅投资。

从房地产开发的状况上来看：据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开发商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡、开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开发商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县至土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部联合召开的电视电话会议中，通报了20xx年10月至10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省(区、市)不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至20xx年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。

进入20xx年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，20xx年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，20xx年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从20xx年至，销售量不断增加，即使在20xx年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道房地产市场相比下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20xx年的成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

2、居民预购房情况

根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70—150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在20xx—3000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。

数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了“中国的房价是由丈母娘炒起来的”这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。

在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在1000—4000元从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20xx年的成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

2、居民预购房情况

根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70—150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在20xx—3000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。

数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了“中国的房价是由丈母娘炒起来的”这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。

在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在1000—4000元环境好，污染少的地方，在城市中司机车较多，空气污染严重，小区的物业普遍高于郊区，郊区的空气质量、环境都比较好，购房者更倾向与环境比较好的郊区。

3、房地产业成为GDP上升的重要力量

政府部门为了确保我国更好的应对国际金融危机而采取的相对宽松的货币政策，在该政策的

激励下，银行的信贷空前放松，房地产行业也因此成为了地方政府举债的主要流向。很多地方政府手和房产商手握土地资源和大量的信贷资金争相突破国家有关居民第二套住房的按揭限制，部分地区甚至推出了所谓的“改善性”住房企图蒙混过关，但是这并没有为居民的居住条件改善带来积极的影响，反而成为了房地产行业撬动银行信贷资金的有力工具。

4、房地产的价格

我国商品房价格一直保持稳定增长的趋势，但是在，全国商品房价格开始飙升，其中北京、上海、广州等一线城市的商品房价格更是达到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京来说，据报道北京六环以内的房价都飙升到了2万元一平米，许多买不起房的居民都在往北京周边地区购买房子，如：廊坊、固安等地。致使这些地区的房价也在不断的向上飙升，接近1万元一平米。

5、20xx房地产业整体形势

从对前几年的房地产现状分析来看，20xx年房地产业的整体形势是趋于平稳的。就目前来看，20xx年的楼市要好过于20xx年。

中国房地产研究会副会长指出，房地产市场的情况总体上起稳，出现相对平稳的情况，在稳健增长的情况下达到基本的统一。在发展这一轮的调控下来以后，中国房地产市场出现两个反差。

第一个反差是大城市和中小城市实现了反差，二线城市的市场和三、四线城市的市场出现了大的反差。就如北京市住建委说，北京住宅市场没有出现恐慌性购房，这其实是此地无银三百两。实际上二手房交易量上来了，一手房交易量也上来了，房价就又开始往上走了。你不说还好，你一说大家就会觉得已经出现恐慌性购房了。随着交易量的上升，房价也在涌动，这是一方面的情况，所以大城市的开发商高兴的说，春天的脚步又来临了。中小城市的开发商说，什么时候限购、限贷能取消，我们实在没办法过了。三四线城市市场不那么乐观，现有的供应量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，尽管还有一定的库存，但是消化能力很强，库存却不足了。

第二个反差是土地市场和房屋市场的反差。开发商处在市场的两端，在土地市场是买者，在房屋市场是卖者。到目前为止，房屋的销售是明显上升了，但是土地的销售，政府卖地，开发商在20xx年11月底买房同比下降了14.8%，出让金同比下降了10%几。就是说开发商买地还没有达到去年的.水平，下降14.8%这是不小的数据，尽管我们看到土地市场在放大，实际上是个别的，全国的土地市场还在触底，还没有起来，真正到正增长是在今年的上半年，实际上土地市场还没有回暖。这样的市场给中央政府、地方政府提出了难题，到底怎么调整是进一步加强调控，还是房子卖不掉的地方要放松。这次经济工作会上提出了差别化的信贷政策、货币政策、限购措施，是不是决策部门已经意识到了这样的情形。在这样的情况下，不可能再出什么政策，现在正是空档，就这么维持着。下一步的调控希望能够因地制宜，应该给地方留有一定的余地，不同的城市应该有不同的对策。一些开发商很有意思，前两年向二三线城市进发，现在又回来了，回到大城市了，觉得还是大城市效益好，还是大城市购买力强。

所以说20xx年的市场是相对稳定的市场，并没有出现大幅度的反弹。

四、调查结果

根据上面一系列的调查发现我国房市还存在许多问题。

1、市场发育不良，泡沫化程度很高。

我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。

2、供需结构失衡。

一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题。

3、房价的升高

房价的不断飙升使得购买者买不到合适的房子，而一些投机者从这里面买到不少房子，使得房子的空置率也在不断上升，这种现象在各大城市都有发生。

五、总结

根据对房地产市场的调查与居民预购买房的调查，发现现在的房地产业还是有很多问题存在的。

但是根据调查所得到的结论，我国的房地产市场依然会有很大的发展空间。展望，全球经济环境总体趋稳，增长格局将继续调整;我国经济运行基本稳定，预期目标能够如期实现。经济平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。在此背景下，预计房地产投资仍将处于景气恢复阶段，供需关系虽有所改善，从中长期来看，新型城镇化战略有望促进明后年的房地产市场逐渐回归理性。

房地产业的上升空间还有很多，希望从事房地产业的人员能给低收入家庭建设比较经济适用的住房。让这些人都可以买上房子而不是在居无定所的租住房子。

国家要加快经济建设，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，这是解决房价问题的关键;国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价;政府要制定相关法律法规，约束开发商行为，提高房屋质量，增加保障房和经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。

现在开发商为了利用有限的土地获得可观的利润，现在都盖起了高层的建筑，可见，今后高层建筑是会成为房地产开发的主流。

房地产行业报告7

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的.市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平(20xx~20xx)经济发展战略预测：20xx年、20xx年和20xx年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20xx年、20xx年和20xx年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和20xx年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20xx年、20xx年和20xx年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和20xx年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中20xx年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

房地产行业报告8

20xx年西安市房地产市场在20xx年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少，

这一方面是因为20xx年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持;20xx年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金来源上看：20xx年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%，较20xx年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%;借贷资金较上年该比例下降了6.43%。随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹;另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的?D些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速

西安宏观经济大势向好

20xx年以来，西安国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达11.6，实现国内生产总值343亿元，其中第一产业增加值18.6亿元，比去年同期增长3.4%，第二产业增加值149.5亿元，同比增长15.5%，第三产业完成增加值174.9亿元，比去年同期增长9.3%，

到6月底，全市完成固定资产投资60.74亿元，同比增长30.31%。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长8.3%，城乡居民储蓄存款余额734.52亿元，比年初增长8.69%。

房地产市场开发供应情况

20xx年上半年，西安市商品房完成投资10.20亿万元，比去年同期增长20.73%。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为0.69%，商服房类为18.30%，普通住宅类为61.64%，办公楼类为19.37%;比去年同期公寓别墅类下降86.04%，商服房、普通住宅、办公楼类分别增长117.67%、1.06%和5.4倍。

20xx年上半年西安市商品房施工面积94.04万平方米，比去年同期增长44.84%;商品房竣工面积73.37万平方米，比去年同期增长68.40%;商品房新开工面积20.45万平方米，比去年同期增长25.54%。

从物业来看，公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：5.83%、9.73%、70.64%、13.81%，比去年同期分别增长31.05%、71.99%、42.10%、49.57%;

新开工面积公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的’比例分别为：0.99%、24.73%、59.46%、14.82%，比去年同期分别增长一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。

从资金来源看，上半年自有资金32244万元，占总投资额的31.61%;借贷资金48O19万元，占总投资额的47.07%;预售资金21743万元，占总投资额的21.32%。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势.

市场销售

上半年，西安市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达90.37万平方米，比去年同期增长了52.98%。其中售给个人的79.60万平方米，占商品房销售总面积的88.08%，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额30.28亿元，比去年同期增长82.94%。

20xx年8月末及9月中旬西安相继举办了两次房展会，为销售旺季推波助澜。9月份的商品房成交量并没有令人失望，总共成交了670713平方米，是今年各月份销售的最好成绩，较上期上升了10.04%,较去年同期增长78.53%。普通住宅依旧独领风骚，占到总销售量的88.7%，较8月份所占份额上升了7.5%;商品用房较上期呈下降态势，商品用房占到总销售量的7.8%，较上期下跌7.7%;写字楼占成交面积的2.9%，较上期上浮0.9%;别墅有小量交易，占总成交量的0.2%。

从市场销售情况来看，西安商品房销售从20xx年以来的持续快速增长，加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势，说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施，住房的有效需求增多，一些潜在需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二级市场能得到了较好的联动，将会为西安楼市创造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。

房地产行业报告9

“只要去做，你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里，所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。

房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。

一、房地产市场分析的层次与内容

1、房地产市场分析的层次

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。

区域房地产市场分析：

是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析：

是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。

项目房地产市场分析：

是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。

2、房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。

地区经济分析：

是研究地区的经济环境，它包含￠ù地区经济的基本趋势分析；￠？地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。

区位分析：

是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

市场概况分析：

它包含￠ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；￠ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。￠？找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。

专业市场供求分析：

它包含￠ù根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；￠ú细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；￠？分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；￠ü将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。

项目竞争分析：

它包含：￠ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；￠ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；￠？进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划。

敏感性分析：

测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。

二、不同使用目的下房地产市场分析的特点

在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。

1、投资决策中的房地产市场分析

房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。

2、项目融资中的房地产市场分析

房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的`投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。

3、房地产证券化中的房地产市场分析

在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。

4、房地产开发中的房地产市场分析

房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。

5、市场宏观管理中的房地产市场分析

房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。

研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。

三、提高房地产市场分析有效性的途径

1、影响房地产市场分析有效性的原因

通过对房地产市场分析的系统研究，本文认为影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。

2、提高房地户市场分析有效性的途径

总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。

房地产市场分析，是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法，这也是考察房地产市场的最根本的依据，是房产走向的导航标！

房地产行业报告10

在日常生活和工作中，报告的使用成为日常生活的常态，我们在写报告的时候要注意语言要准确、简洁。写起报告来就毫无头绪？以下是小编家整理的某市房地产市场税收征管调研报告，欢迎阅读，希望家能够喜欢。

近年来，xx地区房地产行业迅猛发展，促进了当地经济发展和税收增长，但是，通过我们检查发现，房地产行业存在需要资金量，经营周期长，预收预付账款多，经营方式多样等经营特点，由此，也隐藏着一些问题，针对存在的问题，如何进一步加强税务管理，堵塞漏洞，探讨如下：

一、存在的问题

（一）企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业己形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。但在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款。

（二）以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。只在企业内部财务报表中体现，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入，偷逃企业所得税。

（三）销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损，或者以实际收到款项确定收入实现，偷逃企业所得税。分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。

（四）无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品，从而达到少缴营业税和企业所得税的目的。虚开发票减少计税依据，实现“双偷”。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，实现所谓“双赢”，实则是实现应纳税款的“双偷”。

（五）代收款项偷逃税。将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不申报纳税。

（六）“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款。房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。

（七）与关联方企业之间互转收入和费用。与关联方企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系密切，互转收入和费用存在着很强的可操作性和隐蔽性，导致企业最终多计费用或少计收入，偷逃税款。

（八）多列预提费用。一些企业采用“预提费用”、“待摊费用”帐目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额，甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。

（九）虚列或者虚增成本费用，偷逃企业所得税。具体表现为：

（1）将完工与未完工的项目混在一起，造成完工项目成本虚增；

（2）将开发项目之外的.道路铺设、小区绿化等工程成本列入开发成本。自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。

（3）多列利息支出和经营费用。

（4）扩拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

二、加强房地产行业税收管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的、调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（四）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

房地产行业报告11

一调查背景

房地产营销与一般市场营销一样，是个人和集体通过创造，与其他的个人和集体交换产品和价值，获得所需物品的社会经济活动过程。其实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，房地产企业通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等房地产商品和服务来满足消费者生产或生活，物质或精神的需求，并获取利润的经济活动。近年来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。在营销策划开展商由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点，成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强。社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”，使市场上的产品出现“不断升级”的现象。居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了“住房如时装，一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性，均是营销工作的新课题。发展商的品牌策略不断提升，企业品牌和楼盘品牌已开始为买家识别。服务概念贯彻于营销全过程。优质的看楼服务、物业管理服务、24小时的专车接送服务，均给买家带来了方便和优惠。形成了从优质方便的服务到看楼、买楼的良性循环。本次主要是分析我在兴龙置业实习阶段对购房人群的基本状况以及住房者的需求和未来发展趋势所做的调查。

二、公司简介

秦皇岛市兴龙置家房地产经纪有限公司是由中秦兴龙投资控股有限公司投资成立，注册资金20xx万元。公司成立于20xx年，自成立以来，始终贯彻“仁和、诚信、务实、求新”的企业精神，通过实行科学规范的运营管理，现已拥有连锁店三十二家，员工200余人。

公司以房地产中介、楼盘代理和信贷业务为核心，业务范围涉及房屋买卖、房屋租赁、商品房代理、代办贷款、代办过户、代办产权、广告等，力争成为国内房地产经纪和金融按揭服务的领跑者。公司与数十家金融机构建立了长期友好的合作关系，在广大购房者、开发企业和房产中介企业中享有较高的知名度。20xx年10月，公司先进的二手房交易电子商务网站上线。网站搭建了资源丰富、信用度高、交互性强的分类信息平台，致力于为购房者提供全面的新房、二手房信息服务。

20xx年，公司成立了广告部，使公司的综合实力进一步增强。公司现有市内黄金地段大型户外广告位、京沈高速户外广告位以及秦皇岛市主要干道路灯灯杆广告位多处，

本着“以市场为导向，以客户为中心”的服务理念，致力于为客户全面、贴身的广告服务。

公司大专以上学历的员工占到了90%以上，高素质的人才队伍为公司的持续稳定发展奠定了良好的基础。公司坚持“德才兼备、敬业为本”的人才理念，定期组织员工参加各种培训。从刚刚入职的新员工培训到基层门店管理人员的素质提升，从中层干部的能力提升到业务骨干的外派培训，无不体现着公司对人才的高度重视。借助于兴龙控股的“兴龙管理学院”，公司为员工提供了更为全面的成长和发展平台。

公司重视企业文化建设。通过内刊《动感兴龙》和《兴龙之路》引领员工团结、拼搏、奉献的精神风貌，同时，经常举办多姿多彩的文化娱乐活动，丰富员工的业余文化生活。“龙腾杯”长跑比赛、运动会、歌咏比赛、春节晚会等，无不体现着公司浓厚的文化氛围。

公司坚持“贴近社区、服务百姓、回报社会”的宗旨，与秦皇岛各个社区居委会进行便民合作，同时经常组织员工参与各种公益活动，多次捐资助教，得到了社会各界的肯定和好评。

在开拓市场的过程中，公司的`综合实力不断增强，呈现出蓬勃的生机和旺盛的生命力，在未来的日子里，我们将和有志于从事房地产经纪服务的精英们一起，以“诚信的品质，专业的服务”，全力打造秦皇岛市房产经纪新坐标。

三、目前购房群体的基本状况

1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高。

从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中17%的购房者处于事业的起步阶段，60%的购房者处于事业的发展阶段，处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工。而处于事业发展阶段的购房者大部分为31—45岁的人群，他们的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之间，在单位中的职务多为中层管理者或主管级别。一方面这些人没有太多的积蓄，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群的在置业消费上的总体购买力不高。就总体情况来看，购房者的购买力也并不是很高。购房者的平均家庭月总收入约为20xx元，而83.3%的购房者的家庭月总收入都在5000元以下。采用分期付款的购房者占购房者总数的60%，其中88.3%的分期付款购房者所能承受的首付款额度在18万元以下。

2、购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度，但总体认知水平并不高。

随着外地的房地产开发商进军房产市场，房地产开发商日益增多，房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。在调查结果中，购房者能够说出开发商品牌的数量不等，能够说出三个及三个以上的开发商品牌的购房者所占的比例仅为21.0%，而根本不知道房地产开发商品牌的购房者所占的比例也为21.0%，并且知道一个开发商品牌的购房者所占的比例高达31.2%，这充分表明购房者对房地产开发商品牌的总体认知程度不高。在所有购房者说出的房地产开发商中，消费者认知度较高的是在房地产市场中比较活跃的3—4个开发商，但对它们的认知水平仍然不高。购房者认知度最高的两个开发商，其被知晓的比例分别仅为41.7%和34.8%，而对其他开发商的认知度则更低。

消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大，而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。然而，从以往的研究经验来看，那些知晓房地产开发商的购房者对其所知晓的开发商的楼盘项目选择率会更高。可见，房地产开发商本身的品牌，是影响消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此，房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。

3、置业消费盲区与企业品牌建立

置业投资虽然是家庭的最大消费投资之一，但由于其选择、决策、谈判、购买过程过于复杂，涉及众多环节，因此存在着比较极大的认知难度，而消费者在房屋消费过程中的弱势地位，使得非理性决策容易形成，并为今后的纠纷带来了隐患。

在房地产市场逐步发育和成熟的同时，购房纠纷也随着增多。业主与物业公司、开发商之间的冲突事件时有发生，并且事态发展有增多和升级的迹象，并且不断有房地产销售人员对开发商的销售内幕进行暴光，这些事件对房地产开发商所形成的负面影响在短期内挽回的可能极小，致使消费者在选择开发商以及楼盘上存在着更多的忐忑不安

从总体看，在以往的实际房地产购买者当中，只有不到20%的消费者在购买之前对购房手续、市场供应楼盘状况比较清晰和了解，这显然与通常意义上认为”购房是一种理性消费”存在着严重的差异，产生这一现象的原因是复杂的：但消费动机与消费决策之间信息的不匹配和不平衡性是关键因素。

从消费市场经验来说，在复杂而缺乏规范秩序的市场中，在消费者消费认知力低下的情况下，消费者的消费安全感直接影响消费选择、决策，而影响消费安全感的一个重要作用力就是企业品牌的形象与价值，良好的品牌形象的建立将大大提升开发商的业界地位、市场业绩，尤其是在目前消费者对期房持怀疑态度情况下，良好的品牌形象对开发商市场表现将起到至关重要的作用。因此基于消费群体认知力不高的状况，有效的品牌建立将可以从中获得极大的利益和价值。

房地产行业报告12

商圈的划分

任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划分没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。有的市场调查机构也将在细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

房地产商圈市场调研

房地产商圈调查就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟定经营策略提供参考与建议。

房地产商圈市场调研内容

房地产商圈市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏观市场到微观市场，如从对房地产商圈市场环境的调研细致到个别楼盘的调研；从抽象的观念到具体的行为，如消费者的.购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜爱、购物习惯于行为等，进行全方位的调查研究。

房地商圈产市场调研的目的

主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策或个人。市场调研的目的的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。

房地产商圈市场调研的特点1.内容广泛

房地产商圈市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。

2.针对性强

房地产商圈市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率，价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。

3.方法多样

电话调研、实地调研、座谈会

按调研目的分类

从调研的目的来看，市场调研主要分为应用性市场调研和基础性市场调研。

应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性。

基础性调研的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解。

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一、总体概况

1、地理综述：

潍坊市位于山东半岛中部，南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照，地理位置优越。潍坊市南北长188公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市20xx年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。

2、基础设施概况：

潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%，居民生活燃料气化率达90.03%。

3、城市经济综述

(1)地区生产总值

潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级)，临朐、昌乐2县，共有152个乡镇，潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。20xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算，人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元)，比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54。

(2)居民收入

1)潍坊市人均GDP及增长情况

20xx年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元)，20xx年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%。

2)潍坊市人均可支配收入情况

城乡居民收入增长明显。据抽样调查，20xx年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%。

4、城市建设规划

中心城区总体布局“一心、一环、一轴、一廊”

1)“一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;

2)“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;

3)“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。

4)“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。

5、未来城市规划

(1)城市化与中心城市人口规模

根据人口综合预测法，潍坊市中心城市的总人口数20xx年将达到127万人，20xx年将达到179万人;人口发展策略方面，将实行“合理疏导，向心集聚;企业集中，扩大就业;制度保障，引流稳流;安定老龄，提高素质”的总体原则。

(2)发展潍坊城市经济提升综合竞争力

近期(从目前到20xx年)全市GDP年均增速达到13%，到20xx年GDP总量达到2400亿元，全市三产比例为10：60：30;中心城市GDP年均增速实现16%，到20xx年GDP总规模达到800亿元，占全市比重上升到33%，市区三产比例为9：58：33。

远期全市GDP年均增速为9%，到20xx年全市GDP达到5700亿元，全市三产比例为7：61：32;中心城市GDP到远期年均增速为11%，到20xx年中心城市GDP规模达到2300亿元，占全市比重为40%，市区三产结构为5：55：40。

(3)潍坊城市用地

根据《潍坊市土地利用总体规划(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩)，说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显，潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系，此外，城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。

规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局，居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2。

小结：近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化，年均固定资产投资增长近1/3，其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长，说明潍坊房地产建设投资市场发展健康。潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。

二、调查内容

1、调查时间：

20xx年7月21号、22号

2、调查区域：

以围绕潍城区为主，奎文区为辅向其城区楼盘展开调研。

3、调查对象：

面积在50亩以上，建筑面积在10万平以上的楼盘等

4、调查目的：

了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境

三、目前房地产状况调查

1、产品形态

单就从房地产产品来说，潍坊房地产市场还处于初级阶段。很多产品还没有在市场上出现，就目前市场上的产品形态和品质还不能从根本上解决市场需求，产品升级还有一个过程。从建筑形态上来看，简单

的复制，借鉴的东西太多了。有个性，有标志性的建筑还是太少。缺少自己的文化内涵和自主创新。通过7月22号的调查，发现潍坊市民不喜欢东西山墙的房屋，不喜欢高层。喜欢格局方正和正南正北的房屋。这就导致了房地产市场建筑规划设计的产品守旧，束缚了产品品质的提高，单体建筑往往做成板式，整个市场都是这种产品，没有错落感，形成不了好的视觉效果，也不利于社区景观的’营造。当然在实际操作过程中，开发商能自然的换位思考，从使用者的角度考虑产品研发和交易的便利性，充分尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟起到了很好的推动作用。

通过简单统计，目前市区在售楼盘100多个，几乎遍地开花，但没有精品，同质化，同样化相当严重，所有楼盘几乎都是一样，其价格也相差不大，差价主要显示在地段差别上。目前市场上缺少两极产品：1、最差。低档房，不是说品质很差，而是价格要够低。要让单位职工和农民买得起。2、最好。当然是说品质、配套、房型、房价要质优价高。地段倒不是主要问题。奎文区有一个目前潍坊市场上比较高档的楼盘，叫玫瑰园。小高层和高层，建筑面积12万平方米。6层买到4200元每平方米。但是销量一般，主要是规模不大，很多配套上不了。主推巴厘岛风格的景观设计，在潍坊绿化作为楼盘卖点，不具有冲击力度。在潍坊整个城市的绿化都是相当不错的，而且绿化比较容易做，绿树成荫，芳草萋萋满眼都是。

2、市场需求量

任何行业的发展，最根本是需求的存在。就目前潍坊住宅需求是刚性的，有很大的量存在。

潜在需求，目前城区现有居民108万人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有关部门分析，潍坊城区居民将增加到130万人，这期间就有22万人需要解决住房问题，按人均30计算，就需要660万的住宅面积。

现有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考虑改善住房条件，其每个家庭只想增加20平米，那么潍坊10%的城市家庭是30000户，这个改善需求是60平米。

随着城市改造力度的加大潍坊城市房屋拆迁正处于快速发展阶段。未来一段时间内由于基础设施建设旧城改造危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的。

3、房地产价格

20xx年奎文、潍城、高新中心区，住宅的均价已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。从区域市场房价来看奎文区是房价领跑者，潍城区房价相对要低一些，但均价也到2800元/平米。给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的，盖什么样的就卖什么样的，没有唬头，缺少锦上添花的东西，就像去农民的菜园里买青菜一样，货真价实当然是没有泡沫和水份，房价是合理的。当前潍坊市区房地产市场总体是健康的。今年及今后一个时期内，市区房价依然不会下降，房价稳中有升的基本态势仍然不会改变。

据市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来的投资、开发建设及销售等情况的调查数据显示，今年上半年，市区共完成房地产开发投资44.3亿元，同比增长44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投资34.7亿元，同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米，同比增长82.6%，其中，商品住房施工面积252.4万平方米，同比增长80.1%;商品房新开工面积109.1万平方米，同比增长19.95%，其中，新开工住房95.95万平方米，同比增长26.06%;据统计，共批准商品房预售面积161.73万平方米，同比增长61.7%;完成初始登记面积141.43万平方米，同比增长24.09%;完成商品房买卖面积59.67万平方米，同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为市场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米，房地产市场发展进一步健康理性。

预计今后一段时间内，如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化，随着市场主体整合效应的进一步显现，房地产投资增幅会有回落，但回落的幅度不会很大。据调查统计，上半年，市区新建商品房销售均价同比增长2.2%，比去年同期涨幅回落1.3个百分点。

价格的上升，是受内因和外因两种因素综合作用的体现。内因方面，主要是由于成本的增加，必然导致价格上涨。首先是土地成本的增加，土地招拍挂制度，直接增加了开发企业获得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年来，钢材、建材价格大幅上涨，人工成本较大提高，特别是今年以来，据估算，钢材价格上涨了约50-60%，混凝土价格上涨约30%，水泥价格上涨约50%，人工成本上涨了1-2倍，各种配套费用也有了大的提高。同时，新型建筑材料的运用、小区环境的营造、配套设施的完善等等也都会推动房价的上涨。外因方面，是住房消费的增长。主要一是由于城镇居民、流动人口增多，商品住房需求量不断增大;二是城市建设力度加大，因拆迁而购房的居民较多;三是社会各类群体收入水平的提高，购买力增强。

各项数据显示，潍坊市房价尽管持续上升，但不会出现大起大落，房价总体上是合理的，不存在虚高或泡沫，今后一段时间内，房价不会下降，总体稳中有升的态势不会改变，但上升会放缓。

房地产行业报告14

近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析，并提出应对措施。

一、当前房地产市场存在的主要问题

（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供”保护伞”，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。

（二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。

（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有”投资、就业、升学”等禁止性内容，误导消费者。

（四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定”霸王条款”，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。

（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积”缩水”、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。

二、加强建筑房地产市场监管的措施

对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。

作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的’主力。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。

（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管

土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。

（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为

一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。

二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为20xx万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处”两虚一逃”违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。

三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。

（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处

一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。

二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。

三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。

（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制

一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业”经济户口”。同时，建立”黑名单”和”黄牌警告”制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。

二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。

三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。

四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。

五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。

房地产行业报告15

近年来，由于XX经济结构调整和房地产政策调控等诸多因素的影响，海南房地产业呈现出错综复杂的局面，特别是海南省XX出台全域限购政策以后，形势变得更加让人难以捉摸，房地产业面临着发展与转型的新挑战，给房地产企业发展带来不小的冲击，这意味着海南的房地产企业将面临一场严峻的“寒冬”考验。如何抵挡这股“寒流”过好“寒冬”，如何规避风险，冲破发展瓶颈，利用自身优势开辟、探索新时期XX企业发展的新路子，成为摆在我们面前的、绕不过去的重大课题。

房地产业务是我们的主业，围绕主业做大做强是我们的职责与使命。为了进一步摸清目前海南房地产现状和未来发展方向，现结合前期走访调研做分析如下：

一、基本情况

此次调研在海口、文昌两地开展，共走访两地16个房地产项目，与多位业内人士进行交流，收集市场信息、有效经验与建议40多条。

20XX年全省上半年供应房地产347.38万平方米，同比下降25%；

成交367.02万平方米，同比下降57%；

供求比0.95，同比增长72%；

成交均价14139元/平方米，同比下降13%。

20XX年上半年海口商品住宅供应136.74万平方米，同比上涨25%；

商品住宅成交176.17万平方米，同比下降13%；

供求比0.78，成交金额2711.62亿元，同比下降11%；

成交均价15420元/平方米，同比上涨2%。

二、分析情况

（一）海南房地产业的历史和现状

海南房地产市场的发展变迁大致可划分为三个阶段。

第一阶段：即1992、1993年楼市泡沫阶段。当时疯狂的“圈地风”、“集资风”、“炒地卖楼花”造成烂尾楼遍地，小区里杂草丛生、楼房空空如也，击豉传花式的炒卖终造成楼市泡沫，导致大部分投资商破产，泡沫破灭的阴影至今挥之不去，教训不可谓不深刻。

第二阶段：即20XX年金融危机阶段，这个阶段可谓一波三折。历经数年泡沫后，经海南省处置积压房政策的刺激，使楼市逐渐得到恢复，然而恢复起的楼市受国际金融危机影响再次陷入低迷，为了去库存，尽快回笼资金，缓解银行贷款压力，各大房地产商使出浑身解数大搞促销；

20XX年海南开始建设国际旅游岛，楼市受到刺激一反常态开始疯涨，房价像脱缰的野马短短数天就翻了一倍，海南省XX重拳出击抑制住疯狂的楼市，房价逐渐理性回归，但是金融海啸余波未尽，楼市仍未走出低迷状态，除了开发商花样百出的各种促销，在XX的大力扶持和房企的积极应对下，海南楼市逐渐走出阴霾，在后期迎来一波上行的行情。

第三阶段：即20XX年全区限购阶段。在XX鼓励和扶持下，海南楼市得到稳步、健康发展，特别是XX批准海南自贸区（港）后，海南楼市销售量出现了“井喷式”增长，房价甚至出现连夜翻翻甚至几翻的情况。而国内一些大型房地产商如：绿地、恒大、万达、环球100等也瞄准机会纷纷进驻，推出自己的楼盘，海南楼市呈现出难得的火爆现状，楼市价格更是只升不降，房子供不应求。为避免房价过高、过快增长，防止楼市泡沫悲剧重演，海南省XX于20XX年4月出台了全域调控政策，旨在给火热的楼市降降温。尽管海南现在买房的门槛提高了，可是开盘即售罄的状况屡见不鲜。为什么出现这样的局面呢？通过分析我认为主要有以下几个方面因素。

一是独特的地理环境。海南楼市消费群体相当一部分是北方人，北方人之所以喜欢海南岛，是因为北方冬天天寒地冻，气候环境恶劣，而海南四季如春，有丰富的海岸资源，有温暖的明媚阳光，有茂密的热带雨林，有清新的有氧空气，有原生态的风土人情，是他们“春暖花开”、“推窗看海”休闲度假的梦想天堂，而独特的地理位置让这个美丽的岛屿成为享誉全国乃至全世界的国际旅游岛。

二是良好的公共设施。源源不断划拔土地，投入大量资金完善社区休闲小站、健身场所、信息宣传配套设施和“菜篮子”工程等，给市民的衣、吃、住、行带来极大便利。城市绿化、街心公园、大型广场、湿地公园不断投入使用，成为市民日常休闲的好去处。另外，海口、三亚大型、超大型购物中心，大大满足人们日常购物需求，位居亚洲第一的三亚免税店更是吸取国内外游客慕名而至。

三是畅通的交通线路。海南田字型高速公路网即将全部贯通，环岛高铁已成为人们出行的首选；海口、三亚国际机场年运载量逐年增加，已启用的博鳌机场和即将要筹建的第四个机场，将大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系统解决了大部分人出行问题。

四是健全的医疗体系。XX非常重视老百姓的医疗和健康工作，20XX年XX划拨大量土地在各县市修建或扩建医院，医疗保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、琼海等地已建成许多养老基地；三亚的海棠湾现规划为健康度假中心，并且引进多家健康产业机构。这些配套设施的完善，能够更大程度上满足旅游、度假、疗养和“候鸟”人群的需求。

五是改善性刚需猛增。一方面是以海口市坡巷村为代表的旧城改造不断推进，拆迁后原住居民需要另找住宿，而相当一部分租户也需要一个长期稳定的住所。另一方面是省XX推出的人才引进政策，吸引了一部分岛外人才前来就业，这些“新海南人”更需要一个稳定的居所，这些因素都推进了房地产的发展。

总的来说，海南的房子好卖，是因为海南的环境好，空气好，风景好，这就是海南的魅力所在。

（二）政策调整后的现状

不难看出，火爆的楼市背后难免有炒作的成分。根据XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX实行限购政策后，“疯了一样的”房价得到进一步抑制，然而房子总归是要住的，况且中国人自古以来的观念就是“安居乐业”，拥有一套属于自己的房子是一生的奋斗的目标之一，再加上无房难结婚的观念影响，本地居民对房子仍然有需求。另一方面，房地产开发用地供应受到限制，新建商品房供应量有限，导致房价稳居高位。换句话说，XX调控土地开发后，出现了僧多粥少的现象。在走访海口XXX、XX城、XXX园等10多个楼盘了解到，买房需要先报名，再摇号，后选房，有的楼盘拿到号后还要先买车位才能选房，造成一房难求、有钱也难买到房的情况。我们在项目了解到，该项目第三期计划开盘400套房子，而报名人数已达到8000多人，其中只有5%的人能买到房子，让许多人望房兴叹。事实上，海南的房地产市场现状是“房价永远是昨天的便宜”，有的人因为房价太贵而犹豫的时候，有的人已经在摩拳擦掌，等着掏腰包了。因此说，海南楼市住上走趋势还会在继续，因为市场就在那里，刚性需求就在那里。

海南位于中国最南端，陆地总面积3.5万平方公里，20XX年海南人口数量约为867.15万人，与香港接近，而陆地面积是香港的30余倍，也就是说人均占地面积是香港的30余倍，总的来说，海南是一个地广人稀的舒适宜居之地，我们可以大胆展望，随着自贸区、港建设的继续推进，海南外来人口还会继续大幅度增长，同时也会带动住房和配套设施的需求，海南的房地产市场仍然有较大的增长空间。而作为房地产开发企业来说，只有遵守市场规则、把握客户需求、保证产品质量开发出来的产品才能获得市场青睐和客户认可。而作为中小企业来说，面对新的形势、新的变化，只有扬长避短、转变观念、拓宽思维、及时变革，冲破发展瓶颈，才能开辟出XX企业发展的新路子。

房地产行业报告16

1、碧桂园“微信营销”：开发商将项目资料、图片发布在官的网或微信公众平台，客户通过手机或者IPAD登陆碧桂园官的网或者微信公众平台，实现了“远在千里之外，而身临其境的跨越时空之旅”。碧桂园又成为了房地产微营销吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在项目发布微全景当天，平均1小时3000的点击量、每分钟就有将近50

人浏览，上线第一天点击量过万，而在上线第3天点击量竟然突破了25000……目前很多项目臵业顾问已经开始这样使用这个工具：利用手机号，加客户的微信，发看房链接到客户手机上，引导客户看环境，再看户型……(此信息有贵州房地产QQ群得知)

2、花果园“连锁式销售中心”：由于楼盘较大，销售人员较多，据了解花果园最多时销售人员为5000人，目前1500个销售人员，一个销售中心不能满足需求，因此增设临时咨询点，目前花果园项目临时咨询点遍布整个贵阳市，据工作人员透露大约有300个左右，把一部分销售人员派出销售中心，分散到各临时咨询点，一方面最大化调动销售人员积极性，另一方面起到宣传作用，降低宣传成本。

3、完善的销售体制和先进的销售宣传工具。走访到花果园项目销售中心，进入眼帘的是一遍人身鼎沸，紧然有序的销售场景，销售人员专业的讲解和热情的接待，孜孜不倦的带看现场，无论从各方面来讲都让客户感觉到楼盘本身的魅力。另外一方面，从客户接待，到客户定房，再到客户交款，再到客户办理手续，整个过程设立专人专办，紧然有序。同时设立售后服务和客户投诉部门，这一整套体制接近完美。再来看销售工具，花果园超大荧幕宣传片，让客户身临其境，享受其项目本身所带来的震撼感。另外其他项目也有比较先进的销售工具，比如中国水电〃观府壹号，单体户型模型采用超大平板显示器显示，客户可以看到平面图，3D立体图像等，确实感受到视觉带来的冲击感。

本次贵阳之行，给我和我的同事带来全所未有的全新感受，并看到和学习到一些我们所未知的营销理念。同时也体会到自身的不足，无论是产品规划上的，销售体制和管理上的都有全新的收获。针对马龙广电文化项目，我个人提出以下建议：目前项目最大的问题在于工程资金支付困难，而面对本身产品上的一些规划缺陷，尤其是商业部分，面积过大，总价较高，短时间销售完毕，比较困难，商业部分占销售总额的50%。因此只能集中消化住宅和地下车位来缓解资金压力。然而面对目前马龙房地产市场竞争激烈，客源较少，又如何度过销售低迷时期?建议：

1、推出特价房源，针对94.03㎡住宅，低价出售一部分，不分楼层，每套25万元。

2、针对顶层跃层住宅，采用捆绑式销售，买房子送车位。

3、车位目前报名情况不理想，报名10组客户，为促进全部成交，建议价格定制为7-8万元/个，优惠后7-7.5万元每个销售。剩余车位待住宅和商铺全部销售完毕后在销售，销售价格可为9-10万/个。

4、提高销售服务质量，严格要求销售人员的行为规范。

5、尽快完成项目整体工程形象，外立面的拆除和粉刷。

6、据了解，龙翔路扩建工程，政府已经在动员拆迁，预计20xx年7月通车，据此，将拉动商业部分的销售。

房地产行业报告17

第一部分：投资环境分析

1、济南自然环境及人口概况

济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。

济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。

济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。

2、济南经济状况分析

(1)宏观经济概况

2004年，济南市实现地区生产总值1618。9亿元，增长15。6%，综合经济实力持续在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118。7亿元，增长7。8%;第二产业实现增加值742。4亿元，增长19。8%;第三产业实现增加值757。8亿元，增长13。0%。。

(2)银行存款余额概况

济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22。1%，全市贷款余额2830亿元，增长10。8%。

(3)济南市民收入及消费概况

2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9。0%;人均消费性支出8581元，增长2。2%。农民人均纯收入4116元，增长13。7%;人均生活费支出2543元，增长9。8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城市居民消费更注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速，人均休闲娱乐等服务支出800元，增长19。7%，占消费性支出的比重9。3%，提高1。3个百分点。城市人均住宅使用面积到达了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;农村居民人均生活用房面积32。9平方米，增加0。4平方米。

(4)固定资产投资概况

2005年济南全年全社会固定资产投资856。9亿元，增长31。6%。在全社会固定资产投资中，城镇及以上单位投资724。4亿元，增长32。3%;农村投资132。6亿元，增长44。0%。房地产开发投资121。1亿元，增长9。9%，其中：住宅投资96。2亿元，增长10。1%，占房地产开发投资的79。4%。

(5)建筑业

2005年全市具有新资质等级的建筑业企业753家，共完成增加值93。3亿元，增长10。4%;实现利税22亿元，增长8。6%;全员劳动生产率(按当年价全社会增加值计算)为13。03万元/人，房屋施工面积3448万平方米，房屋竣工面积1216万平方米，其中住宅732万平方米。

2006年一季度，全市建筑业开局平稳，全市资质建筑业企业共完成总产值48。2亿元，同比增长7。8%。其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值31。5亿元，同比增长1。1%;非国有及国有控股企业完成16。7亿元，增长19。3%。

一季度，房屋建筑施工面积2026。2万平方米，比去年同期增长13。2%。其中，新开工面积376。2万平方米，同比增长34。7%。

一季度，完成竣工产值14。6亿元，比去年同期增长33。9%，房屋建筑竣工面积39。4万平方米，与去年持平。

综合以上五方面，济南经济状况，作以下几点分析：

(1)2005年济南市的国内生产总值水平位列全国城市的地21位，但增势强劲，第三产业增幅明显。据《济南市总体规划文本》显示，到2010年三次产业的结构比例调整为5:45:50，这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。

(2)从居民银行储蓄和家庭月收入以及人均住宅面积分析，济南市商品房市场需求潜力较大。数据证明，2005年济南市人均可支配收入为12310元，在全国15个副省级城市中排第6、7位，在山东省17城市中，济南市排第二位，相对购买力水平中高。2005年，家庭年收入区间以3~5万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，以上收入特征预示着未来低价位市场需求量仍然较大，中价位市场需求逐步成为主流。

(3)济南是一座“畸形”消费城市，贫富差距大，公款消费现象严重。

(4)房地产投资继04年快速增长、05年低幅调整后，正成为热点。

(5)在与当地同行的接触中发现，济南部分“先富”人士已开始二次或多次购房。

3、济南市城市发展规划

(1)中心城区总体布局。

中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。

A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心，划分为核心区和11个功能各有倾重的片区。

●核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。

●白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。

●无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区。

●文东为科研文教片区。

●千佛山为风景旅游片区。

B、王舍人组团位于中心城区最东部，规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。

C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南开发区新区为主体构成。重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。

D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。

E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重点发展汽车制造工业。

(2)公共设施布局

A、中心商务区。

在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。

B、市级商业中心。

在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。

C、省级行政办公用地。

集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。

D、金融设施。

在中心商务区内。

E、文化娱乐设施。

在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。

F、体育设施。

在腊山湖北新建市级体育中心。

G、调整完善医疗卫生设施。

在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。

H、文科设施。

完善文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设济南科技活动场所，在东部鳌角山地区预留高教科研用地。

(3)济南旅游资源开发。构成以古城旅游区为中心，四面扩展的格局。

A、古城旅游区。

主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。

B、向北扩展建成黄河旅游区。

主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。

C、向东扩展建成龙山文化旅游区。

主要包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。

D、向南扩展建成山川古迹旅游区。

主要包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅游区。

E、向西扩展建成平阴民俗风情旅游区。

主要包括洪范池、翠屏门等风景旅游区。

(4)外联交通

A、铁路。

2010年前建设京沪高速铁路济南段(含黄河高速铁路桥)，建设邯济线、济龙烟线，并引入济南枢纽。

B、公路。

近期建设大杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段，高速浇城公路环的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。

C、机场。

济南(遥墙)机场扩建为国内口岸一级机场。新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道，延长现有跑道至3200米，张庄军用机场不宜在市区内保留，迁出选址新建。

(5)城市交通。

总体框架：3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主干路。(简称“三环九射、九纵九横”)

“三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环;由二环东、南、西、北路组成的主干路环;由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里环。

“九射”指主干路环向外放射的济王、济青(青州)、济青(青岛)、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临9条高等级公路。

“九纵”指二环西路、营市街(快速)、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路(快速)、二环东路9条南北向主干路或快速路。

“九横”指二环南路、刘长山路、经十路(快速)、经七路、经四路、经一路、北园路(快速)、清河北路、二环北路等9条东西向主干路或快速路。

4、济南重大市政工程

(1)已建：

A、洪城高速路东、北、西线和黄河二桥建成通车。

B、英雄山路、趵突泉北路拓宽改造及济泺路立交桥一期工程竣工使用。

C、泉城广场建成使用。

D、济南机场主跑道投入使用。

(2)在建：

A、“蓝天工程”，市区新增绿地20万平方米，使城市绿化覆盖率到达36%，绿地率31%。

B、“旧城改造工程”。抓好一批旧居旧村和低洼棚户区的改造建设，搞好舜湖社区，新世界阳光花园、北园八村以及其它居民小区的成片住宅开发和经济适用房建设。

(3)规划：详见“济南市城市发展规划”。

分析：从以上“3、济南市城市发展规划和4、济南重大市政工程”两项资料分析得出以下几点：

A、对中心城区，采取强化、改造手段，进一步确立其商业、金融、和都市旅游的核心地位。

B、重视东西两头的发展，以若干片区的构成确立其每个片区的核心任务。

C、南部大力开发旅游资源，构成济南的生态区。

D、北部发展的比重在全市范围内最轻，对华山各案可能有影响的主要有以下几点：

●北向扩建黄河旅游区，其中华山旅游区作为其中一部分。

●京沪与济青高速公路的联接线工程。将使外联更方便。

●顺河高架路北延工程。

●历山北路拓宽工程。

第二部分房地产市场分析

一、房地产市场的总体运行状况

由于房改政策、城市基础设施及旧城改造、城市新功能区域规划建设的拉动作用，济南市房地产市场正在逐步升温。据有关部门透露，5年之内济南市将有4000万平方米的住宅需求量，年需求量平均约800万平方米。

在一轮发展机遇面前，济南市房地产业的市场格局必将要发生质的变化，一些有强大后盾支持的开发商可能会脱颖而出。

1、土地市场分析

2006年土地供应状况

根据济南市土地部门的放量土地和部分区域招商土地的统计，济南市市区目前能够进入市场的土地在3万亩左右，而且新的土地供应还不断增加。但济南市获取土地渠道和价格的多样性及历史遗留问题的理顺解决，会在必须时光内造成明显的供求矛盾。

2、房地产投资状况分析

2006年投资预期

有关部门的信息显示，济南市确定用心推进房地产业发展，今年力争完成开发投资135亿元，同比增长25%。其中：住宅建设完成投资95亿元，商业用房完成投资40亿元。商品房施工面积980万平方米，其中商品住宅施工面积800万平方米;新开工面积400万平方米，实现销售面积300万平方米。

3、商品房销售状况分析

截至2006年2月末，全市商品房屋销售建筑面积为20。8万平方米，同比增长33。3%。其中，住宅销售建筑面积为18。4万平方米，同比增长18。7%，占全部销售面积的88。5%，下降10。9个百分点。2月末，我市商品房屋空置面积为38。5万平方米，其中空置住宅34。6万平方米，分别比去年同期增长42。6%和31。1%。买方市场有需求释放的迹象，但超多新开楼盘的出现，购房人选取余地较大，配置一般、同质化较强的楼盘将面临市场的考验。

4、商品房价格走势

2006年2月份登记成交均价为3034元/平方米，比1月份增长18。3%。从前4个月的中档住宅市场看，在售楼盘每平方米均价到达3500-4500元。市场出现10000-12000元/平米的高端住宅产品。

5、经济适用房市场分析

据悉，济南市总共规划了5个片区来建设经济适用房，其中首个向中低收入家庭销售的槐荫区大金庄经济适用房项目建设面积15万平方米，槐荫区世纪中华城项目7万平方米，北全福经济适用房居住组团7。7万平方米。这为广大低收入家庭解决住房问题的同时也带给良好的居住环境。

二、房地产热点区域板块分析

济南南部是大片的山区，北部是黄河，地理位置的特点决定了济南市的发展方向是东西向的，加之铁路交通线贯通东西，经十路、经一路、泺源大街、解放路、泉城路……，济南的繁华街道大多是东西走向，这就造成了济南的房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展的特点。

这种城市结构特点造成了济南的商业地产投资集中在交通干线沿线，居民住宅也大多集中在东西偏南方向。济南自古就有“宁要历下一张床，不住天桥一间房”的说法，谈的就是这个特点。反映到济南的房地产市场上，南部，东部的房价比北部西部的房价要高上一个档次。

针对济南市的特点，政府在制定城市规划的时候也充分的照顾了交通干道沿线的商业的住宅开发。

成功拓宽改造后经十路板块显现巨大商业投资价值。目前位于经十路沿线大型楼盘，东部中润世纪城，西部的阳光一百都有不俗的市场表现，越来越得到市场认可。

大改造后的经一路板块也是济南市的一大投资热点。位于经一路延长线和大明湖西北侧的巴黎花园，具备良好的地理位置和人文环境，楼盘前景看好。大明湖附近离经一路不远的鲁能康桥，具备必须的升值潜力。另外，由山东省建工集团开发的明珠国际商务港，投资前景看好。

济南市的历史文化风貌区具备较高的升值潜力。典型的就是泉城广场沿线，周围名胜聚集，是济南市的中心，围绕泉城广场，泉城路、泺源大街两条东西向的干道也是一个值得关注的板块。

历史及规划因素构成的特色产业聚集地，如以山大路为中心的科技商业地带，以英雄山路为中心的社区、商业、通讯地带，以北园大街为中心的建材家具、娱乐产业地带，以及以趵突泉为中心的特色旅游带等，均是应关注的投资热点。

属“南控”的济南南部地区，山青水秀，自然环境好，红叶谷、九顶塔、野生动物园、药乡森林公园等济南大部分近郊旅游景区也都在南部，南部获批准开发的楼盘就具备了很好的增值空间，位于济南南部开发的阳光舜城、伟东新都、国际风情街等民用和商用房产的热销也说明这一点。

东部区域板块发展潜力日益显现，随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接，为区域土地市场带给充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程，仍是未来一段时光济南住宅市场的热点区域。

第三部分2006年济南住宅市场分析预测

2006年住宅市场预测

1、行业发展方面

计划经济——改革开放——加入世贸组织，中国的经济是不断走向市场化、国际化的，各行业面临的是世界范围的竞争与机遇，各行业、各领域的市场化程度也在不断提高。房地产相关领域，土地已基本走市场化的道路;利率政策在不断灵活，商业银行等市场参与者的话语权在不断加大，央行虽在总体监控，但越来越多的是透过市场化手段影响利率波动;汇率方面，国家汇率制度也进行了重大的改革，控制性的放开了人民币汇率，将人民币推向了世界货币市场。综合来看所有房地产相关领域市场化程度的加深都会对房地产行业产生促进作用，推动市场不断成熟，稳步发展。

2、新增供应量方面

05年由于受中央和地方各种房地产政策的影响，新增供应量与04年相比大幅下降，市场一度低迷，销售量萎缩，成交价格虽时有波动，却并无大幅滑坡。但从长远来看，宏观经济来方面，国家在抑制投资过热，房地产行业作为国家支柱产业之一必然是重点调控对象，但房地产业不仅仅拉动投资，也能有效拉动需求，且能带动家电、建材等多行业的消费性支出，解决国家一向以来有效需求不足的问题。进入2006年3月份，济南东西南北中都有大盘项目在启动，在住宅市场上泉景·天沅(80万平米)、历山名郡、重汽·翡翠郡(68万平米)、融基·湖光山色等新项目或开盘或开始大力推广，4月份，外海中央花园(88万平米)、蝶泉山庄、阳光100三期、京鲁山庄、大地花园、嘉汇·环球广场、绣水如意国际商都等项目启动发售。60万平米以上的大型楼盘就有鲁能领秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100万平米以上)、外海中央花园。正在热卖的大盘有伟东新都(103万平米)、阳光100国际新城(178万平米)

3、产品种类方面

2006年房地产上市品种多样成为市场亮点。从千佛山禧园、国华东方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地华园、历山名郡，从中润世纪广场、嘉汇·环球广场到第一大道、绣水如意国际商都，别墅、花园洋房、小高层住宅、高层住宅、商住社区等品种的出现反映了当前市场需求的多样化。而10多个旧村改造项目及其它价格较低的项目的旺销，也显示了住宅市场从低端向高端推进的态势。06年开发商应注意市场细分，找准客户定位，才能在较旺的市场空间中赢得一席之地。

4、居住品质提高方面

在2006年新开工的项目中，技术含量、户型设计、施工质量、形象包装、品牌营造等方面均有进步，这反映了在“节能、节地、舒适、生态环保”大背景下济南房地产市场的进步。天泰太阳树项目推出“不要空调暖气”的恒温恒湿宣传主题，翡翠郡在户型设计等方面申请5项专利。

5、户型及面积方面

市场需求在户型及面积方面趋于理性化。06年的热点集中在75-90平米的’两室两厅以及100-115平米的三室两厅上，总价低，易于理解。南部城区的状况略有不一样。详见客户群分析。

6、价格方面

目前国家颁布的一系列土地、税收以及利率等方面的政策都给开发商不小的成本压力，此外原材料价格和劳动力价格的稳步上涨，楼盘品质提升带来的成本也在增加，所以预计未来一段时光价格不会下降，但今年政策中关注的经济适用房、旧村改造转轨等关键词，预示必须规模的中低价房的开发，同时未来一段时光新增供应量的增加，将会对济南楼市产生不小的冲击，限制楼市价格的增长幅度。2006年前四个月，在售楼盘均价到达3500-4500元/平米，销售势头良好。泉景天沅起价3830元/平米，鲁能领秀城均价4200元/平米，位于阳光舜城的依山居5700元/平米左右，东部品质楼盘均价在4300-4800元/平米，太阳树酝酿10000元/平米销售均价。

7、供应分布方面

未来一段时光，南部将是06年住宅市场的焦点，随着国家对房地产政策的收紧，许多开发商过去囤积的土地纷纷亮相，从05、06年房展会我们能够看出，南部新楼盘骤增，并且开发规模、和品质都较高，吸引了众多购房者的眼球;东部区域发展潜力日益显现，随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接，为区域土地市场带给充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程，仍是未来一段时光济南住宅市场的热点区域。

8、客户群方面

(1)潜在购房者基本特征

①潜在购房者的年龄结构趋于年轻化，40岁以下的年轻人成为购房群体主流，所占比例达73%，其中，26~30岁的购房群体为主，所占比例为29%。购房群体的年龄特征将直接影响其对住宅的户型选取、建筑风格、社区配套等的需求状况。

②购房行为主要以家庭为单位，三口之家占据主导，比例为48%，二人世界所占的比例为27%，相比之下单身购房群体在对房产的需求程度和支付潜力上都略显不足，所占比例仅为12%。但单身白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速，单身一族对住宅物业要求日益强烈，对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。另外，老年人消费市场正日益扩大，其消费心理和消费潜力与年轻人相比，更加理性，尤其是在古城济南，随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕。

③潜在购房者中具有大专和本科学历的人群已经成长为潜在的购房主流，为79%;其次是具有高中(含中专、技校)学历的人群，比例为17%，相应的购房者对社区带来的文化气息、生活品质、周边配套都将提出更高的要求。初中及以下学历的人群仅占4%。

④潜在购房者的工作单位多为私营企业，其次为事业单位，透过对潜在购房者的家庭年收入和工作单位作交叉分析证明，年收入在6~10万元间的购房者的工作单位中私营企业居首位，年收入在10万元以上的潜在购房者工作单位以事业单位为首。

⑤潜在购房者的主要出行工具表现为公交车，所占比例为44%，相应的，购房者对于公交汽车站的关注程度也较强。其次为自行车/助力车，比例为24%，排列在第三位的是私家车，比例为17%，购房者的私家车拥有数量不容忽视。

(2)潜在购房群体需求特征

①79%的受访者选取1～2年内购房，打算一年内购房的比例为38%，2年内购房者比例为41%，选取2~3年内购房的比例为15%，3年以上购房的比例仅为6%。近年来，由于拆迁的区域较大，购房者思考改善居住条件的需求也较大，导致购房计划表现出相对集中的特征。

②潜在购房者的置业目的中自我改善居住条件的居于首位，所占比例为69%，购房给父母及孩子的比例为23%，用于投资的潜在购房者所占的比例为6%。结合潜在购房者的住房性质分析，商品房的拥有比例仅为16。2%，自有住房、房改房所占的比例为35。8%和30。2%，拆迁房所占的比例为9。3%。

③潜在购房者中有40%选取在东部购房，选取南部区域的比例为22%，选取西部区域的比例为19%。南部区域购房者思考的主要因素依次为：自然环境、交通便利、价格和工作方便。

④潜在购房者对建筑形态的选取中，多层居首位，所占比例为57%，其次为小高层所占比例是37%，对于高层的选取比例仅占6%，别墅所占的比例是1%。虽然多层依然在建筑形态中占据主导地位，但是小高层已经逐渐为购房者理解，其地位日渐稳固，而且限于稀缺的土地资源，小高层的需求容易得以实现，而对多层的需求则会由于其供给量的匮乏逐渐向小高层和高层转移，购房者对小高层的需求未来将呈现增涨势头。

⑤潜在购房者首选的户型结构是平层，所占比例为50%，选取复式结构的比例为25%，选取错层的比例为16%，跃层结构为8%。

⑥济南市户型需求综合分析状况来看，二居室、三居室是需求的主力户型，比例超过90%，其中二居室比例为62%，三居室比例为28%;对一居室、四居室的户型需求极少，分别为2%、3%。户型需求与家庭成员结构密切相关，一居室更多地面向单身及投资者，四居室以上的户型因其总楼款较高，相对抑制客户的购买需求。但相关分析证明，济南市不一样区域的购房者对住宅的户型需求略有差异，选取市中区的购房者对三室的需求量较其他区域强劲，南部区域内对四室的需求较显著，证明这两个区域大户型住宅较有市场。南部区域需求户型比例基本为一居室2%，二室一厅28%，二室二厅29%，三室二厅35%，四居室6%。

⑦80~100平方米之间的户型面积指标成为大众需求主流，比例高达39%，其次为100～120平方米，需求比例为26%，80平方米以下需求比例为19%，120～150平方米需求比例为11%，对150平方米以上的户型需求比例为4%。

(3)潜在购房者的购买潜力分析

①家庭年收入区间以3~5万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭年收入在3~5万之间的，对总价的承受潜力就应在20~45万之间。家庭年收入在6~10万之间的，对总价的承受潜力就应在40~90万之间。

②对价格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超过90%，其中3500元及以下所占的比例最高，为64%，其次为3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例仅占5%。

③对住宅总价的承受力，以40万元以下的为需求主流，占到总数的八成多，其中21~30万元间的总价，购房者理解的比例约占到四成，其次是31~40万元之间的总价，约占到三成，超过40万元的总价水平，仅有12%的人能够理解，所以总价水平40万元为潜在购房者的心理底线。依据潜在购房者能够承担的总房款价格，细分不一样购房群体的需求特征为：承担总房款在30万元以下的潜在购房者，偏好的面积首先是81~100平米，其次为61~80平米，偏好的户型分别为二室一厅一卫和二室二厅二卫;总房款在31~40万元之间的购房者偏好的面积为101~120平米，户型为二室二厅一卫;总房款在41~60万元之间的购房者偏好的面积为121~150平米，户型为三室二厅二卫;总房款在61~80万元之间的购房者偏好的面积为121~180平米之间，户型为四室二厅二卫。

(4)配套需求分析

①绿化、超级市场、幼儿园/学校是最重要的三项配套。潜在购房者关注的社区配套中，绿化居于首位，所占比例为20%，之后分别为超级市场、学校/幼儿园和运动场所。结合前文可知，潜在购房者年龄以26~30岁之间的居多，其中家庭结构为二人世界的占五成，因此，其对幼儿教育环境关注程度较强。

②潜在购房者对于有车位需求与无需求的比例为4：1，租用与购买所占的比例分别为49%和32%。潜在购房者比较偏好地下的车位。购房者愿意支付的车位价格主要集中于7万元以下，比例为50%，其次为8万元，比例为21%，购买者对车位的购买意识不强，愿意支付的价格普遍较低，车位配比应将当前需求与未来城市发展相结合思考。

房地产行业报告18

一、房地产开发建设

1、投资规模分析

1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%;房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。

2、在建规模分析

1-12月份，全市共有房地产在建项目67个(含待销尾盘)，其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万增长48、59%，房屋竣工面积100、71万，比去年同期(69、97万)增长43、93%。

二、房地产市场供给

1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万，比去年同期的98、6万增长24、21%，加上历年累积81、44万，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万，减去1-12月份商品房销售面积98、02万，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万，其中期房面积83、78万，现房面积22、11万(其中:住宅19、01万，占85、97%;商业营业用房2、48万，占11、23%;其他0、62万，占2、8%)，一年以上现房空置3、04万。房地产市场分析报告。

三、房地产市场需求

1、商品房销售分析

1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万增长5、97%，其中:期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%;现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点;城区人员购房面积31、54万，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点;外来人员购房面积13、04万占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。

2、商品房屋套型分析

1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90144普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。

3、存量房屋交易分析

据统计，1-12月份我市城区共办理二手房转移登记2668宗，比上年同期(1745宗)增长52、89%，成交面积33万，比上年同期(20、75万)增长59、04%，成交额为8、9亿元，比上年同期(4、62亿元)增长92、64%。一、二级市场交易比例(98、02万/33万)为2、97:1、0、

四、房地产市场价格分析

据统计，1-12月份全市商品住房均价为3640元/，第4季度全市商品住房均价为3530元/，与第三季度(3709元/m2)下降4、83%;另各区域商品住房平均价分别是浏阳河以北区域3743元/、浏阳河以南区域4355元/、行政中心区域3562元/、工业新城区域3096元/，其它乡镇区域2831元/。

五、房地产市场运行特点

1、土地市场成交及房地产开发投资稳步增长，房地产开发行业保持对市场信心。房地产市场分析报告。

全年房地产用地成交面积、成交单价及在建在售项目的.房地产开发投资均较上年有较大增长，表明房地产开发行业对我市的房地产市场保持了较好的信心。

2、房地产销售总体增幅逐月收窄，商业房产销售保持相对较高增长。

20xx年一季度，商品房销售同比增幅达123、1%，4月份起，同比增幅逐渐收窄，到12月份，商品房销售总量同比增长幅度仅5、97%。其中，商业房产的销售一直保持了30%以上增幅。

3、商品住房销售品质为先，高品质楼盘销售量大。

20xx年全市共销售商品住房80、44万，其中城区62、4万，乡镇(园区)18、04万。环境、品质相对较好的楼盘销量大，单价4000元以上楼盘销售32、39万，占住宅总销售量80、44万的40、27%。

六、下阶段房地产市场发展建议

1、坚持高起点规划、有序发展

一是注重规划的前瞻性，使我市房地产开发形成“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的有序建设格局。二是园区(乡镇)房地产发展要科学布局，有序引导产业发展的规模和方向，避免出现市场过剩风险。

2、推行政企合作，推进成片开发

一是鼓励房地产开发企业主动参与到土地一级开发中来，对于积极建设基础设施移交给政府的企业，可优先获得土地开发权利，在土地招拍挂中减少地块分割出让，促成土地的成片转让。二是为成片开发的开发企业提供政策支持和便利政务通道，引导银行提供信贷资金支持，开通政务绿色通道等等，鼓励房地产开发向集约化、多元化、多配套的方向发展。三是在项目运营上，鼓励开发企业自持物业，持续提供就业岗位，带动片区经济发展。

3、以城市营销推进房地产外向性宣传

充分整合、发挥浏阳的政治优势、经济优势、文化优势、区位优势、资源优势、生态优势等区域优势，形成城市品牌、提升城市价值，以城市品牌助推城市房地产的价值释放。

4、坚持强化行业监管，促进房地产市场的健康持续发展

一是加强引导，提高房地产企业的整体资金实力和管理水平。适当提高新申办开发企业的从业门槛，引导老房地产开发企业注重企业品牌的培育，争取培育一批本地高品质的品牌房企;二是加强市场监管，加大对违法违规行为的核查力度，重点查处消费者投诉集中、媒体曝光的企业和项目。三是建立信用信息管理制度，实施信用普评，将实力不济、失信的企业逐步淘汰，对于无开发资质、开发能力弱的企业进行整顿。

房地产行业报告19

概况：20xx年xx市住宅价格较20xx年增长明显，但涨幅下降，尤其是在下半年后，住宅价格出现了小幅下降；商业用房成交面积与成交金额齐跌；办公用房成交面积与成交金额与商业用房一样下跌，但成交单价有所上涨。

一、宏观经济

（一）国家宏观经济

20xx年，全年国内生产总值900309亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期发展目标。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。分产业看，第一产业增加值64734亿元，比上年增长3.5%；第二产业增加值366001亿元，增长5.8%；第三产业增加值469575亿元，增长7.6%。

1、房地产开发投资完成情况

20xx年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

20xx年，东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，提高1.3个百分点。

20xx年，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比提高0.5个百分点，比上年提高2.2百分点。其中，住宅施工面积569987万平方米，增长6.3%。房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点。其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米，下降7.8%，降幅比回落4.5个百分点，比上年扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积66016万平方米，下降8.1%。

20xx年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。

2、商品房销售和待售情况

20xx年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。

20xx年，东部地区商品房销售面积67641万平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份回落0.1个百分点；销售额79258亿元，增长6.5%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米，增长6.8%，增速回落1.1个百分点；销售额33848亿元，增长18.1%，增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%，增速提高0.3个百分点；销售额31127亿元，增长23.4%，增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平；销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3个百分点。

20xx年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。其中，住宅待售面积比11月末减少393万平方米，办公楼待售面积增加93万平方米，商业营业用房待售面积减少166万平方米。

3、房地产开发企业到位资金情况

20xx年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。

4、房地产开发景气指数

12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.85，比11月份回落0.09点。

表120xx年1-12月全国房地产开发和销售情况

表220xx年1-12月东中西部和东北地区房地产开发投资情况

表320xx年1-12月东中西部和东北地区房地产销售情况

（二）xx市宏观经济

20xx年，全市实现地区生产总值20363.19亿元，按可比价格计算，同比增长6.0%。分产业看，第一产业实现增加值1378.27亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值8328.79亿元，增长3.0%；第三产业实现增加值10656.13亿元，增长9.1%。

（三）xx市商品房市场现状

1、房地产开发投资完成情况

1-11月，xx房地产开发投资3861.25亿元，同比增长8.0%，增速比1-10月回落0.7个百分点。其中，住宅投资2765.18亿元，同比增长17.4%，增速比1-10月回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.6%。

1-11月，房地产开发企业房屋施工面积26840.63万平方米，同比增长4.1%，增速比1-10月提高0.6个百分点。其中，住宅施工面积17585.18万平方米，增长6.1%。房屋新开工面积6813.60万平方米，同比增长31.8%。其中，住宅新开工面积4798.46万平方米，增长41.1%。房屋竣工面积2623.06万平方米，同比下降37.4%。其中，住宅竣工面积1640.50万平方米，下降40.6%。

2、商品房销售情况

1-11月，商品房销售面积5780.21万平方米，同比下降3.5%。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降27.4%，商业营业用房销售面积下降19.1%。

（四）主要政策回顾

1、国家房地产政策

1月，国土资源部印发《关于做好20xx年度报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》，部署启动20xx年报国务院批准城市建设用地申报工作。各城市申报新增建设用地规模，原则上控制在土地利用总体规划确定的规划期剩余年均量以内。确实有特殊情况、申报规模超过年均量的，应具体说明情况和理由，省级国土资源主管部门在用地审查意见中核实说明。

3月3日和3月5日，全国政协第十三届全国委员会第一次会议和第十三届全国人民代表大会第一次会议相继召开。两会确定宏观调控目标，保持正常连续性、稳定性。20xx年房地产调控定位基调明确，以方便是调控政策不放松，另一方面是同步建设长效机制。预计未来各地政策或将细化到各个区县层面，更根据城市内部不同区域的市场热度进行精准化调控，从而满足首套刚需，支持改善需求、遏制投机炒房。

3月5日，国务院总理李克强政府工作报告中提出坚持以供给侧结构性改革为主线，统筹推进稳定增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作、大力推进改革开放，创新和完善宏观调控，推动质量变革，效率变革，动力变革，特别在防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治方面取得进展，促进经济社会撤销健康发展。

5月22日，为支持企业改制重组，优化市场环境，财政部、税务总局发布《继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

5月19日，住房城乡建设部近日印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。通知提到，要抓紧调整住房和用地供应结构。提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

6月25日，住房和城乡建设部、公安部、司法部等联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。针对近期房地产市场乱象，通过部门联合执法，重点打击投机炒房行为，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。涉及北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、xx、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳30个城市。

2、xx房地产政策

20xx年1月，市政府办公厅发布《xx市主城区统筹实施住房保障工作方案》，为加快公租房竣工分配和使用，统筹实施住房保障，我市将在20xx-20xx年。每年提供2万套、共6万套公租房面向符合条件的保障对象分配；在满足保障需求后，每年提供0.5万套，共1.5万套公租房用作棚户区改造、土地房屋征收、D级危房搬迁过渡等安置房。

20xx年3月，《xx市城市规划管理技术规定（修订）》于20xx年12月13日经市政府第191次常务会议审议通过。新规自20xx年3月1日起施行。新修订的《技术规定》以党的十九大精神为指引，体现了党中央关于城市规划工作的新理念、新要求。《技术规定》调减了土地开发强度，优化了容积率计算方式及停车位配建标准，强化了空间形态的管控，优化了路网密度与交通组织，增强了山、水、绿系保护和历史文化名城保护等相关工作，在立足现代化、提升城市宜居度、注重城市美、推广街区制等方面强化了相关规划管控要求。随着新规的颁布和施行，我区的城市品质、特色魅力将得到相应提升。

20xx年4月，20xx年xx市计划供应住宅用地29000亩。

5月31日，xx市城乡建委、市交委、市国土房管局、市规划局四部门联合发布《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》。《通知》规定，沿长江，上起九龙坡区西彭镇，下至江北区五宝镇；沿嘉陵江，上起北碚城区，下至渝中区朝天门，河道中心线长度约180公里，两侧岸线共约394公里内房屋建筑工程、市政工程、港口码头工程等暂缓开发。政策出台一方面意味着重新谋划之后，两江四岸将有更新更高层面的定位、功能和布局，区域整体价值、城市形象得到进一步提升。另一方面，暂缓开发建设，短时间内将导致“两江四岸”沿线土地供应量减少，后续可供应商品住宅体量大幅缩减。

20xx年6月，《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求各部门协同配合，进一步加强房地产市场调控，遏制炒房。于7月1日同时，执行对在主城区从事房地产开发经营的企业，其企业所得税计税毛利率由15%调整为20%；执行对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%；执行停止执行对投资性房地产房产税按就低原则从价计征或从租计征政策；于8月1日起执行对房产交易过程中的契税、个人所得税缴纳和优惠环节涉及的住房套数以全市范围认定（此前首套房退契税政策按区执行）；并停止主城区首次购房按揭财政补贴。

8月继续出台土地新规“建设智慧社区”，要求社区内的宽带网络覆盖率达到100%，建立具备数据采集功能的社区智慧服务平台，全方位智能管理社区的各类物业服务。

二、xx市主城区房地产市场宏观分析

20xx年，主城区商品房供应面积3720.58万平方米，同比增长52.02%，其中住宅供应面积3136.21万平方米，增长70.41%。商品房销售面积3608.59万平方米，下降1.8%，其中住宅销售面积2762.52万平方米，增长2.07%。商品房销售额373.05亿元，增长16.19%，其中住宅销售额306.11亿元，增长26.74%。

（一）土地市场

20xx年xx主城区范围内共成交(纯居住、纯商业、商住)100宗，其中通过拍卖成交48宗，挂牌成交52宗，与20xx年成交的149宗，同比下降32.89%;成交面积12610亩，相较于20xx年的18482亩，同比下降31.77%;全年土地成交金额809.72亿元，相较于20xx年的1404.29亿元，下降42.34%。

20xx年的土地市场与20xx年相比，成交数量、面积及金额均下降明显。一方面是因为20xx年各房企的拿地意向强，且平均溢价率高；另一方面是20xx年xx市切实贯彻落实“房是用来住的，不是用来炒的”定位，遏制房价过快上涨，房企拿地意愿降低，平均溢价率降低，且更多土地为挂牌成交。

从区域出让土地情况来看，20xx年两江新区共出让土地5410亩，约占出让总量的43%;其次为巴南区，共出让土地2649亩，约占出让总量的21%，成为房企布局的热门区域;沙坪坝区出让土地1404亩，约占成交总量的11%。没有渝中区出让土地，成为土地资源最稀缺的区域。

从成交均价来看，全市20xx年土地均价为642万元/亩。其中九龙坡区土地均价为1028万元/亩，是xx主城区土地价格最高的区域，其次为渝北区，土地均价为953万元/亩，南岸区、沙坪坝区则以796、729万元/亩的均为位列第三、第四，其余区域土地均价在440-650万元/亩。另外，去年出让价格最高的渝中区今年没有土地出让。

综合来看，发展成熟的城市核心区域及热门板块由于土地资源较少，价值更为凸显，因此土地价值也更高。

从土地出让面积来看，出让面积最多的十个板块分别为龙兴、两路、李家沱-鱼洞、西永、水土、茶园、界石、北碚、悦来、大杨石。其中5个属于北区，其余5个属于西区和南区，土地供应的板块集中度较低，土地供给侧呈现出西南北并进，共同发展的局面。由此也可看出，主城区房地产布局中心外移至1.5环，如两路、西永、悦来板块。北区中心布局重心外移至外环以外，如龙兴、水土等板块。

从土地单价来看，土地单价最高的十个板块分别为大杨石、悦来、礼嘉、两路、茶园、李家沱、西永、界石、蔡家、中梁山。其中，大杨石组团的亩均价为1411万元/亩，悦来组团的亩均价为1278万元/亩，其余8个板块每亩地价均未超过1000万。

值得注意的是，土地单价TOP10中有8宗地位于北区，且其中6宗位于两路组团。

数据统计，20xx年成交总价为809.73亿元，排名前十的10宗地成交总金额为254.64亿元，约占成交总金额的31%。从成交金额来看，20xx年土地成交均价为641.64万元/亩，20xx年土地成交均价为642.11万元/亩，同比略有上涨。

从地块分布来看，高总价地块主要集中在南区和北区热点板块。南区和北区热点区域作为主力发展区域，由于土地供应体量一般较大且地价单价高，从而拉高了总价。

数据显示，20xx年成交楼面价排名top10的土地中，有5宗地位于北区。但排名前五的5宗地有3宗位于大杨石组团，该组团的发展潜力不容小觑。

（二）住宅市场

在商品住宅方面，全年商品住宅销售总面积为2762.52万方，同比20xx年增长2.07%。商品住宅成交250669套，同比20xx年下降8.11%。

20xx年xx主城区住宅市场物业结构出现明显变化，普通住宅成交占比上涨，别墅及其他住宅用房成交占比下降。

在高层方面，20xx年渝北区依然是xx房地产最热的区域。无论是成交面积，还是成交金额都是当之无愧的区域冠军。20xx年渝北区高层商品住宅成交面积超650万方，比排名第二的巴南区高出220万方。占主城区总成交面积的1/4。主要原因是大型房企纷纷拿地入驻，大盘密集供应，区域未来规划好，配套成型速度快，成为主力成交区域。巴南区成交面积排名第二的原因主要是巴南区李家沱、巴滨路板块因优质土地多，土地供应密集，项目集中面世。新房成交面积最低的渝中区仅成交36万方，是主城区唯一一个成交量低于100万方的区，但其成交均价是主城区最高的区域，也是主城区唯一一个成交均价超20000的区，为20349元/平方米。主要原因是来福士广场、企业天地等高档楼盘产品拉高了整体均价。

在别墅方面，同高层住宅一样，无论是在成交面积还是成交额方面，依然是渝北区独占鳌头，成交面积甚至占到主城区总面积的45%，达到107.08万平方米。而渝中区依然是成交面积、成交金额最低的区，主要原因是渝中区土地资源紧缺，别墅住宅供应量几乎没有。

从价格来看，20xx年商品房均价较20xx年上涨25%，但20xx年上半年保持缓慢上涨的趋势，而下半年尤其是8月后商品房均价呈下降趋势。主要原因是上半年开发商及购房者对房地产市场看好，房价上涨。而下半年政府调控力度加大，全国范围迎来降价潮，xx市主城区房价也在政府调控下缓慢下降。截至12月，主城区房价较6月下降6%。

（三）商铺市场

受20xx年土地成交量大幅上涨的影响，20xx年商铺市场供应量增长16.52%至205万方。但由于近几年商铺市场低迷，20xx年商铺成交面积为214万方，较20xx年成交面积降低13.65%。随着20xx年商铺成交面积及成交均价的下降，从而导致20xx年商铺市场整体成交额较20xx年下降18.23%至317.42亿元。

从区域来看，渝北区仍排在商铺市场成交面积的第一位，成交面积60万方，占全市成交面积的28%，比排名第二的巴南区多19万方。渝中区在商铺市场仍排在最后一位，成交面积仅为4万方。

在集中商业体方面，xx市主城区20xx年共14个商场开业（体量大于3万方），总面积超过120万方。其中有12个商场位于非核心商圈，占总面积的89%。由此可以看出开业项目呈现离散性分布特点，多数地区开业项目数量均衡，部分地区集中开业多个项目。同时，在电商冲击下，实体商场积极寻求转型，进行行业创新，并拓展招商品牌，增强竞争力。

（四）办公市场

20xx年办公市场新增供应面积较20xx年增长44%至126万方，而成交面积较20xx年下降33%至219万方，去化率高，去库存效果明显。同时成交金额下降21%至225亿元，成交均价略有上涨，成交面积、成交金额均下降明显。

从成交单价来看，20xx年办公市场整体较20xx年上升18%，从8698元/㎡上涨至10256元/㎡。这是xx办公市场自20xx年来均价第一次进入万元大关，预示着xx办公市场终于在历经寒冬后进入暖春。

分区域看，成交面积与成交金额双高的区集中在经济水平发展前景较好的渝北区、江北区和九龙坡区。渝中区由于地域原因、新增供应面积少、库存量少而导致成交面积、成交金额较少。同时，从图表可以看出，主城区仅有渝中区和江北区两个区域平均单价高于10000元/㎡，主要归功于解放碑、化龙桥及江北嘴片区办公楼单价高，从而拉高区域整体平均单价。

（五）工业房地产市场

20xx年，xx市主城区共成交75宗工业土地，成交面积共7027亩，成交金额共287159万元。成交数量排名前三的分别是两江新区、渝北区、九龙坡区，两江新区与渝北区同时也是成交面积、成交金额最高的两个区。

分类型来看，20xx年成交工业用地56宗，宗地面积共4424亩，成交金额共147260万元。仓储用地18宗，宗地面积共2569亩，成交金额共139312万元。环境设施用地1宗，宗地面积34亩，成交金额共587万元。

由此可看，20xx年工业用地仍占总成交面积的大头，但其所占比重较20xx年有所下降。其中，两江新区水土、龙兴等新兴区域招商力度较大，成交较多。而渝北区和九龙坡区依托本区域成熟的工业基础，大力往仓储物流方向发展，预计未来仓储物流用房将大量入市。

三、展望

住宅市场：20xx年住宅土地市场成交量大幅下降，下半年xx市住宅房地产迎来了房价微降，房地产市场逐渐回归理性。可预见，20xx年住宅市场成交价格趋稳为主。

零售商铺市场：20xx年，xx非核心商圈零售氛围不断提升。例如，上半年开业项目中盘龙奥园广场、爱融荟城、长嘉汇弹子石老街等均位于主城非核心商圈。这些商业体的开业，为新兴社区商圈带来了活力。可以预见，未来零售商铺市场竞争将更加激烈。

办公市场：依托xx市经济的稳步发展，20xx年办公市场成交面积及成交均价均较20xx年有所增长，市场参与人员对办公市场预期提高，新增供应办公面积大幅提高，但仍仅限于部分区域，如江北区、渝北区，其余区域去库存压力仍然较大。

工业房地产市场：20xx年工业土地成交表现为以两江新区为主，九龙坡区、沙坪坝区、渝北区齐头并进的形式。由土地成交情况可以看出，xx市工业房地产重心仍是以北区为主，短期内北区工业发展优势将继续保持。

房地产行业报告20

一、前言

近些年来，整个郑州市房地产市场取得飞速发展，也产生了深刻的变化。市场需求旺盛，城市房地产开发量和需求量每年均以2位数速度增长，产品品质有了很大提高，消费者购买行为更趋理性。

在政策方面，为应对市场过热，国家纷纷出台宏观调控政策，房地产市场准入门槛大大提高了。房地产大洗牌时代马上就要到来。

一些主要房地产企业，纷纷提出战略问题，提出关注市场长远需求问题，提出市场细分和定位问题。主要目的是希望通过调整思路，寻求企业长期生存发展之道。而政府作为经济发展的服务者和引导者或是政策的制定者，更需要了解真实的市场情况和一线资料。而这一切，都离不开对市场的准确把握和对客户的深入研究。

二、调查目的及意义

1、站在全省的角度，在省域经济发展的层面，对房地产行业做一个全局性调查，对政府宏观政策的制定提供数据参考，对房地产行业的发展提供建议和良性诱导，对城市居民居住状况和居住满意度做到了解。（宏观层面）

2、调查包括郑州市（以后会涉及河南省各个地市）高、中、低三个层次的购房者和需求者，全面把握居民需求和动态，涉及范围广，具有较强社会意义。（全民层面）

3、了解河南主要城市房地产市场客户最新动态，预测未来市场发展方向，提出市场机会，为企业战略和展品定位提供指导性意见；区分不同层次人员的需求状况，了解不同房地产企业的市场地位和物业情况，对房地产行业的市场竞争状况做到了解，对居民的.购房需求指数做到了解。（企业和客户层面）

三、调查亮点

1、首次提供郑州市主要房地产企业客户需求整体数据分析；

2、提供不同公司客户需求对比分析；

3、提供本公司不同社区客户需求对比分析；

4、提供郑州市不同区位客户需求对比分析；

5、提供不同类型客户需求对比分析；

6、行业领袖企业展望未来房地产市场发展趋势；

7、行业领袖企业分析未来房地产企业发展机会。

四、调查内容

（一）基本内容

1、客户基本特征

2、客户居住现状

3、居住满意度

4、品牌影响度

5、客户购房需求

6、生活习惯及居住价值观

7、对未来客户住房需求展望

8、对未来房地产市场机会分析

（二）扩展内容一：市场环境调查

1、容量及发展潜力；

2、行业营销特点及竞争状况；

3、周边环境对该行业发展的影响；

4、当前市场主要项目种类、品牌及销售状况；

5、该行业各产品的经销网络状态；

（三）扩展内容二：消费者调查

1、消费者对房地产各项目的购买形态（购买过什么品牌、购买地点、选购标准等）与消费心理（必须品、偏爱、经济、便利、时尚等）；

2、消费者对市场上存在的主流品牌的了解程度（包括名称、特点、价格等）；

3、消费者对品牌的意识、对本品牌及竞争品牌的观念及品牌忠诚度；

4、消费者平均月开支及消费比例的统计；

5、消费者理想的居住描述。

（四）扩展内容三：竞争者调查

1、主要竞争者的产品与品牌优、劣势；

2、主要竞争者的营销方式与营销策略；

3、主要竞争者市场概况;

4、本项目主要竞争者的营销状态；

五、调研对象及抽样

（一）市区居民

居民对住宅市场信心；购房意向；

对目标地块认知和吸引力评价；

对目标地块发展信心和前景的评价。

（二）有购买意向的潜在客户

目前居住状况；

购房目的原因以及购房时考虑的主要因素；

目标客户群体属性特征；

对价格、面积、户型、小区楼盘建筑、绿化、景观等需求情况；

对医院、学校、购物场所等配套设施的需求情况；

媒体消费特征；

对目标地块优劣势评价。

（三）目前已经购买或者入住中高档小区的现实客户

目前居住状况；

目前居住满意和不满意之处评价；

目标客户群体属性特征；

对目标地块优劣势评价；

购房过程中看房历史及评价；

（四）高新区和市区的竞争楼盘；

竞争楼盘销售情况；

目标客户特征；

楼盘卖点、宣传攻势；

楼盘户型面积配套等基本特征；

竞争楼盘的优势和不足之处；

六、调查员的规定、培训

（一）规定

1、仪表端正、大方。

2、举止谈吐得体，态度亲切、热情。

3、具有认真负责、积极的工作精神及职业热情。

4、访员要具有把握谈话气氛的能力。

5、访员要经过专门的市场调查培训，专业素质好。

（二）培训

培训必须以实效为导向，本次调查其人员的培训决定采用举办培训班、集中讲授的方法，针对本次活动聘请有丰富经验的调查人员面授调查技巧、经验。并对他们进行思想道德方面的教育，使之充分认识到市场调查的重要意义，培养他们强烈的事业心和责任感，端正其工作态度、作风，激发他们对调查工作的积极性。

七、人员安排

根据我们的调研方案，在湘潭大学及市区进行本次调研需要的人员有三种：调研督导、调查人员、复核员。具体配置如下：

调研督导：1名

调查人员：20名（其中15名对消费者进行问卷调查、5名对经销商进行深度访谈）

复核员：1—2名可由督导兼职，也可另外招聘

如有必要还将配备辅助督导（1名），协助进行访谈、收发和检查问卷与礼品。问卷的复核比例为全部问卷数量的30%，全部采用电话复核方式，复核时间为问卷回收的24小时内。

八、市场调查方法及具体实施

市区居民：CATI计算机辅助电话调查xx个潜在客户：街头随机面访xx个现实客户：入户面访xx个竞争楼盘：神秘顾客xx个

九、调查程序及时间安排

本次调研大致来说可分为准备、实施和结果处理三个阶段。

1、准备阶段：界定调研问题、设计调研方案、设计调研问卷或调研提纲。

2、实施阶段：根据调研要求，采用多种形式，由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息。

3、结果处理阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析，并将调研结果以书面的形式——调研报告表述出来。

在客户确认项目后，有计划的安排调研工作的各项日程，用以规范和保证调研工作的顺利实施。按调研的实施程序，可分七个小项来对时间进行具体安排：

调研方案、问卷的设计

…………

3个工作日调研方案、问卷的修改、确认

…………

1个工作日项目准备阶段（人员培训、安排）

…………

1个工作日实地访问阶段

…………

4个工作日数据预处理阶段

…………

2个工作日数据统计分析阶段

…………

3个工作日调研报告撰写阶段

…………

2个工作日论证结段

…………

2个工作日

十、经费预算

十一、附录

参与人员及岗位职责：项目负责人：待定

调查方案、问卷的设计：待定

调查方案、问卷的修改：待定

调查人员培训：待定

调查人员：待定

调查数据处理：待定

调查数据统计分析：待定

调查报告撰写：待定

论证人员：待定

调查计划书撰写：待定

房地产行业报告21

今年以来，我市坚决贯彻落实中央宏观调控政策，坚持和落实科学的发展观，紧紧围绕国务院18号文件明确的各项任务，采取有力措施，努力实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理，房价基本稳定的调控目标。目前我市房地产市场供销两旺，商品房空置面积不断下降，房价基本稳定，房地产业成为了我市经济发展的支柱产业，为城市的社会经济发展提供了有力的支持。

一、近阶段市场调控工作的进展情况

1、进一步改善供应状况，优化市场供应结构，促进总量和结构的平衡。全市上半年新批商品房上市面积440.83万平方米，同比增长了83.48％，改变了去年全市供不应求的矛盾，基本可以满足居民的购房需求。在全市总体供需走向平衡的同时，我市采取措施，继续优化供应结构，首先是落实国家政策，控制拆迁规模，并实行拆迁补偿市场化。上半年全市共完成新老拆迁项目28个，拆迁居民4149户。其次加快中低价商品房和经济适用房的建设力度，在年初确定的今年完成120万平方米经济适用房竣工任务的基础上，南京市政府决定再追加30万平方米，年底确保150万平方米经适房竣工、交付。

2、限制期房转让工作。针对投资性购房比例增长过快，存在一定量的短期炒作情况，南京于4月1日正式实施《加强商品房预售管理实施细则》。其中，购房实名制、期房限转、信息公示这3条内容被认作是直指期房投机者的’三道“逐客令”。这一做法杜绝了利用退房注销再登记的方式进行期房转让的行为，在不影响中长期房地产投资者利益的情况下，有效地遏制了期房投机炒作。

3、建立健全多层次的住房保障体系，保证居民居者有其屋的目标。首先是针对最低收入家庭制定的廉租房计划。今年我市要购、建储备1000套廉租住房，提供给市区的贫困无房家庭。其次是针对低收入家庭的经济适用房计划。我市经济适用房共规划九个地块，面积共6157亩，可建住宅41300套，计划到今年年底将竣工经济适用住房150万平方米。针对中低收入家庭以及被拆迁的困难家庭我市还制定了中低价商品房计划，计划20xx年竣工90万平方米。

二、20xx年上半年南京房地产市场运行特点

总体上看，上半年南京房地产市场呈现“量增价平，涨幅趋缓”的平稳态势，房地产市场运行的主要特点如下：

1、商品房供基本平衡、供略大于销：今年上半年全市商品房上市面积440.83万㎡，同比增长83.48％，预售面积381.8万㎡，同比增长0.7％，供销比为1.15；其中商品住宅上市面积390.56万㎡，预售面积345.76万㎡，与去年年均水平相比增长4.46％，交易量仍保持稳中有升，供销比为1.13。房地产总体市场供给基本可以满足居民的购房需求。

2、供应结构基本合理，普通商品房供应明显增加：区域供给结构基本合理，据南京市房地产市场发展研究中心统计，上市量最大的三个板块是江宁、河西、江北，也是预售量最高的三个板块。在上半年江南八区商品住宅预售面积段中，每平方米4000以下的占24.23％（包括经济适用房），4000～5000元的占32.26％，5000～6000元的占25.34％，6000元以上的占18.17％。商品房供应结构基本合理，但与5000元以下的商品房需求相比，供应稍显不足。

3、市场体系逐步完善、二三级市场体系联动，良性发展：上半年全市存量房交易212.05万㎡，交易2.73万套，与去年年均水平相比基本持平；其中江南八区存量房交易157.76万㎡，交易2.24万套。二手房在去年交易总量增幅较大的基础上，仍有小幅上升，租赁市场也水涨船高，租赁价格在去年平稳的状况下有了小幅提高。

4、商品房预售价格增幅得到平抑：据南京市房地产市场发展研究中心统计，商品住宅预售价格每月环比上涨分别为1.21％，-4.0％，4.36％，5.61％，7.49％，-1.99％，累计上涨11.48％。月均上涨不足2％，与全国35个大中城市房价平均涨幅基本持平。

5、公积金和商业银行贷款成为实现市民置业的主要支柱。据人行南京分行统计，今年受宏观调控影响，南京房地产开发贷款自4月份以来有所下降，上半年南京房地产国内贷款累计61.3亿元，同比增长49.2％，比四月份增幅下降了18.06个百分点。个人住房贷款仍保持稳定增长，个人住房贷款占个人消费贷款的7成，上半年新增贷款48亿元，增长21％，其中公积金贷款余额达到13.3亿元，同比增长69.85％。个人住房贷款成为支持房地产需求不断增长的一个重要因素。

三、20xx年下半年南京房地产市场走势的基本判断

随着南京市房地产市场调控措施和中央宏观调控政策效应的继续影响，预计下半年南京房地产市场的基本走势为:

1、房地产投资稳定增长

今年上半年南京市房地产投资增幅为34.07％，去年全年投资增幅为34.0％。从下半年发展趋势看，由于受到今年国家宏观调控政策的影响，预计房地产投资增幅不会在上半年的基础上出现较为强劲的反弹。但同时房地产投资的增幅也不会下降很多，首先是因为宏观经济快速发展，居民收入增长较快，为房地产发展提供了良好的宏观环境；其次我市各项城市建设速度将继续加快，仅仅下半年河西就将投入建设资金40亿元，从而推动房地产开发；再次，一些有实力的大型房地产开发企业看好南京房地产市场的长期发展，纷纷进入，把南京作为重点优先发展的市场。综合以上因素，我们预计下半年房地产投资仍会保持30％左右的增幅。

2、房地产市场仍将延续供需两旺的局面，呈现供略大于求态势

供应将稳步增加：今年上半年全市商品住宅上市量为390.56万㎡，预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在于20xx年上半年的房地产投资增幅达到34.07％，出让的614公顷土地一部分将在下半年进入市场，去年全年新开工面积达到了739.28㎡，经过半年左右的建设基本可以上市销售，因此保守估计今年上市量将会达到800～900万㎡。

需求仍保持旺盛势头：下半年房地产市场需求在去年基础上，仍会继续上升。从主动需求方面看，随着我市经济的快速稳定发展，今年我市人均可支配收入也会持续增长，1－6月我市居民可支配收入增长13.7％，随着经济收入的增长居民改善居住的需求量相应不断增加。从被动需求看，由于今年上半年拆迁工作的减缓，下半年伴随城市建设的加速我市将加速拆迁的进度，与上半年相比，被动需求将有较快的增长。另外，我市城市化水平在稳步提高，城市规模稳定的扩张，由此带来的自动型需求会稳定小幅增长。下半年央行关于利率调整的可能性较小，因此投资性购房需求仍会保持相当的程度，消费信心将会恢复。综上所述，维持我市需求增长的因素有利于需求的增长，今年下半年我市的商品房需求增幅将高于上半年。下半年的预售量初步估计为月均65万㎡之上，总计约400㎡左右。

3、总体供求矛盾将继续缓解，结构性矛盾仍将存在

20xx年全市共招拍挂出让614公顷土地，比20xx年增加了3.3倍，今年国土部门还将供应土地1000公顷。去年的开工面积、施工面积都大幅增长，因此今年的供应量将有大的增长，总体供需矛盾会得到进一步缓解。供需比仍将有一定程度的增大，商品房销售也会有正常的销售期，这是房地产市场成熟的标志。

区域结构、价格结构矛盾仍将存在。城中板块自去年以来一直供不应求，由于土地资源稀缺，下半年上市量不会增长太快，而河西、江北板块上市速度很快，下半年上市量仍比较大，但销售增长却比较平稳，因此这两个板块的供需形势不容乐观。由于近年来商品住宅市场供不应求，因此利润较低的普通住宅一直供应不足。由于今年土地平均成交价格增长56％，从而带动商品房价格的上升。为了消化不断上升的成本，商品房的价格也将上升，因此利润空间较小的中低价位的商品房供应仍将不足。需要政府提供土地和政策鼓励开发商建设中低价位商品房，使商品房的供应价格达到基本合理。

4、价格仍将保持稳定

今年下半年商品房的价格将比较平稳并有小幅上升，不会出现太大的波动。一方面，今年我市供求形势继续好转，市场总体供略大于求，将抑制价格的大幅上升。并且今年宏观调控措施成效明显，原材料价格大幅上涨的局面得到控制，现在主要的建筑材料价格稳定。另一方面，供求没有失衡，仍然在合理的正常区间，各方利好因素仍在支持开发企业的信心，不会出现抛盘现象。此外开发商拿地成本以及商品房品质的提升将会维持商品房价格的稳定。因此总体上半年商品房的价格将会保持一定程度的稳定，少数板块供需比例较大，存在一定程度的供过于求，这些板块的价格将很难维持上半年一路上涨的情形，可能出现一定程度的盘整。二手房价格在连续多月上涨之后，已经接近新建商品房价格，质价出现偏离，上涨空间已经很小，下半年将趋于平衡。

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